1. 物件概要（スペックデータ）
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物件名：上池袋一丁目戸建
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所在地：東京都豊島区上池袋１丁目13-6
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交通：
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JR山手線「大塚」駅 徒歩10分
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東武東上線「北池袋」駅 徒歩10分
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JR山手線等「池袋」駅 徒歩17分（タクシー・バス利用圏内）
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賃料：12.5万円（管理費：5,000円）
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初期費用：敷金1ヶ月 / 礼金なし
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仲介手数料 1.1ヶ月 ＋ 保証会社（60%〜） ＋ 事務手数料等
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概算合計：約45万円〜50万円（※民泊利用時、諸条件変更の可能性あり）
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面積：40.5㎡（2DK）
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築年月：1971年3月（築55年）
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条件：民泊可、ペット可、SOHO可、レンタルスペース可
2. 民泊運用データ（投資シミュレーション）
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初期投資総額：約150万円〜180万円
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（初期費用50万 ＋ 家具家電・寝具60万 ＋ 消防設備工事30万 ＋ 申請・その他20万）
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想定宿泊単価：18,000円〜25,000円（最大5名収容想定）
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想定稼働率：70％（月21日 / 池袋エリアの安定した観光・ビジネス需要）
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想定月間売上：約420,000円
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表面利回り：約20.0％〜
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（NOI推計：売上42万 － 賃料/共益費13万 － 運営・清掃・光熱費14万 ＝ 月間利益 約15万円）
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3. 重要：2026年施行「豊島区民泊規制」への対応戦略
豊島区では、2026年より住宅宿泊事業（民泊）に対して**「住居専用地域における平日営業の禁止」**を中心とした厳しい独自規制が施行される予定です。
本物件における対策
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用途地域の確認：本物件が「商業地域」または「近隣商業地域」に属していれば、2026年以降も365日（新法上限180日）のフル稼働が可能です。
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平日の活用策：万が一規制対象地域（住居専用地域）であった場合、平日は「レンタルスペース」や「SOHO向けデイユース」としての二毛作運用が必須となります。本物件は募集要項に**「レンタルスペース・SOHO可」**と明記されているため、法規制への柔軟な対応が可能です。
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「簡易宿所（旅館業）」への転換検討：新法民泊の180日制限や曜日制限を回避するため、一戸建ての特性を活かして旅館業許可を取得し、通年営業を確保する戦略も有効です。
4. 立地・運営の強み
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池袋・大塚のダブルアクセス：巨大ターミナル池袋駅と、近年星野リゾート（OMO5東京大塚）などの進出で観光地化が進む大塚駅の両方を利用可能。インバウンド需要の受け皿として非常に優秀です。
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「民泊可」の公式募集：(株)一真建産が「民泊可」を前面に出して募集しており、英語・中国語対応スタッフも在籍していることから、オーナー・管理会社側の理解が極めて深く、運営上のトラブルリスクが低いです。
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ペット可×戸建の優位性：池袋周辺のマンション型民泊では対応困難な「ペット同伴客」を取り込むことで、2026年以降の競争激化下でも高単価を維持できます。
5. 専門家・運営者の視点（独自考察）
築55年の木造ですが、システムキッチンや温水洗浄便座など内装設備は整っています。
40.5㎡という面積は、グループ客をターゲットにするには絶妙なサイズで、2DKの間取りを活かして「2寝室」を確保すれば、宿泊単価を底上げできます。 2026年の規制施行により、豊島区内のマンション型民泊が淘汰される可能性があります。
その中で、「レンタルスペース併用可」という特約を持つ一戸建ては、法規制を逆手に取った「生き残り戦略」を立てやすい、非常に価値の高いアセットと言えるでしょう。