1. 物件概要（スペックデータ）
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物件URL：https://house.goo.ne.jp/rent/bb/detail/0/25204/6966133122/50016715/x06966133122.html
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所在地：滋賀県近江八幡市末広町
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交通：近江鉄道八日市線「平田」駅 徒歩4分
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近江八幡駅まで2駅（約5分）。京都・大阪へのアクセスも良好なエリア。
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賃料：4.5万円（管理費なし）
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初期費用：敷金なし / 礼金なし
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仲介手数料 1ヶ月 ＋ 火災保険料 ＋ 保証会社費用
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概算合計：約10万円〜15万円（※初期費用の安さが最大の武器）
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物件種別：木造 2階建（メゾネット）
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使用部分面積：95.72㎡（大容量の空間）
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築年月：1968年1月（築57年12ヶ月）
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設備・条件：駐車場無料（1台）、トイレあり（汲み取り）、即引渡し可、民泊利用相談可。
2. 民泊運用データ（投資シミュレーション）
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初期投資総額：約150万円〜250万円
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（初期費用15万 ＋ 家具家電・寝具100万 ＋ 消防設備工事40万 ＋ 内装リフレッシュ・簡易水洗化などのDIY 50〜100万）
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想定宿泊単価：15,000円〜22,000円（95㎡の広さを活かした多人数グループ向け）
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想定稼働率：40％（月12日 / 近江八幡の観光・ビジネス、琵琶湖レジャー需要）
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想定月間売上：約210,000円
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表面利回り：約12％〜
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（NOI推計：売上21万 － 賃料4.5万 － 運営・清掃費等7.5万 ＝ 月間利益 約9万円）
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※投資額を抑えれば、2年以内での投資回収が十分狙える高利回りモデルです。
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3. 立地・運営の強み
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公式に「民泊可」：備考欄に「民泊等のご利用いかがでしょうか」と明記されており、オーナーの理解が非常に深いです。近隣トラブル対策などの相談もスムーズに進む可能性が高いです。
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95㎡超の圧倒的広さ：4.5万円という低賃料で100㎡近い空間を確保できるのは地方物件ならではの魅力。3世代家族や、琵琶湖へのサイクリング・釣り客のグループをターゲットにできます。
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観光拠点としてのポテンシャル：近江八幡は「八幡堀」や「近江商人の街並み」で知られる県内有数の観光地です。平田駅から近江八幡駅経由で京都へも30分圏内であり、インバウンド客の「静かな滞在拠点」としての需要も期待できます。
4. 契約前に確認するべきポイント
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「汲み取り」トイレの対策：最大かつ唯一の懸念点はトイレが汲み取り式である点です。インバウンドや一般の宿泊客向けには、「簡易水洗化」へのDIYや、バイオトイレの導入、あるいは清潔感のある徹底した空間演出が不可欠です。
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「貸倉庫」種目としての募集：現在「貸倉庫」として募集されています。宿泊施設として利用する場合、住宅宿泊事業（民泊）の届出にあたって「居宅（住宅）」としての要件を満たす必要があります。キッチンやシャワーの有無、居住実態の証明等について、不動産会社を通じて保健所への事前確認が必要です。
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冬の寒さ対策：築57年の木造物件のため、滋賀の冬は非常に冷え込みます。断熱改修や強力な暖房設備の設置を初期投資に組み込む必要があります。
5. 専門家・運営者の視点（独自考察）
本物件は「ハイリスク・ハイリターンな再生案件」です。初期費用と家賃が極限まで安いため、浮いた資金を「トイレの改修」と「古民家風のモダンなインテリア」に全振りできるかが勝負の分かれ道です。
近江八幡エリアは宿泊施設がそれほど多くなく、特に大人数が一軒家で泊まれる場所には希少性があります。「汲み取り」という弱点を「昭和レトロな体験」や「圧倒的な低価格（グループ利用でのコスパ）」に変換できれば、競合のない独走状態を築ける可能性があります。