1. 物件概要（スペックデータ）
-
所在地：東京都北区豊島７丁目
-
交通：
-
東京メトロ南北線「王子神谷」駅 徒歩12分
-
都電荒川線「王子駅前」駅 徒歩22分
-
-
賃料：13.2万円（管理費なし）
-
初期費用：敷金2ヶ月 / 礼金4ヶ月
-
仲介手数料1.1ヶ月 ＋ 保証会社初回費用（賃料100%） ＋ 火災保険料
-
概算合計：約110万円〜120万円（※礼金の重さが最大の検討ポイント）
-
-
物件種別：木造3階建 一戸建て（1F部分の面積か、1-3階全体の構成かは図面確認推奨）
-
築年数：1973年1月（築53年）
-
間取り・面積：3DK / 39.58㎡（コンパクトな都内戸建てスタイル）
2. 民泊運用データ（投資シミュレーション）
-
初期投資総額：約250万円〜300万円（初期費用120万 ＋ 家具家電・寝具80万 ＋ 消防設備工事・民泊申請費100万）
-
想定宿泊単価：18,000円〜25,000円（都内23区・戸建て貸切の希少性）
-
想定稼働率：75％（月22.5日 / 南北線経由での都心・飯田橋・麻布十番方面へのアクセス）
-
想定月間売上：約450,000円
-
表面利回り：約12.0％〜
-
（NOI推計：売上45万 － 賃料13.2万 － 運営・清掃・光熱費12万 ＝ 月間利益 約20万円）
-
※都内の賃料13万円台は非常に安価なため、運営開始後のキャッシュフローは安定しやすい傾向にあります。
-
3. 法令・運営条件
-
許可形態：住宅宿泊事業（民泊新法）
-
運営制限：北区の条例に準ずる（※平日の営業制限など、自治体独自のルールを事前確認）。
-
立地特性：王子神谷駅は「南北線」で後楽園、飯田橋、四ツ谷、麻布十番へ直通。都心観光の拠点として、マンションより広く安く泊まりたい訪日外国人の需要が非常に高いエリアです。
-
運営区分：オーナー公認（民泊想定物件）。民泊専門の不動産会社（EKO-estate社）が仲介しているため、消防法や申請に関するノウハウ共有が期待できます。
4. 契約前に確認するべきポイント
-
礼金4ヶ月の回収プラン：初期費用の半分以上を礼金（52.8万円）が占めます。これは掛け捨ての費用となるため、少なくとも1.5年〜2年以上の継続運営を前提とした事業計画が必要です。
-
消防設備の適合：築53年のため、自動火災報知器や非常用照明の設置において、配線工事などの追加費用が嵩む可能性があります。見積もりを事前に取ることを推奨します。
-
定期借家契約（2年）：本物件は「定期借家」です。2年後の再契約（更新）の可否、および再契約時の条件を必ず確認してください。
-
建物全体の構成：専有面積39㎡に対して3階建てという記載があるため、フロアごとの有効面積や階段の急峻さを確認してください。大型スーツケースを持つゲストの利便性に直結します。
5. 専門家・運営者の視点（独自考察）
東京都23区内で、戸建てを「民泊公認」で、かつ家賃13万円台で借りられる機会は非常に稀です。多くのオーナーが民泊を拒否する中、最初から「民泊想定」で募集されている点は、法的なリスクや近隣トラブル時の対応において大きな安心材料となります。
王子エリアは近年、飛鳥山公園の再整備や渋沢栄一ブームなどで注目度が上がっており、インバウンド客にとっても「下町感がありつつ都心に近い」魅力的なエリアです。40㎡弱という広さは、4〜5名のファミリー層にジャストサイズ。
マンション民泊では難しい「大人数・低単価」戦略を、一軒家ならではのプライバシー確保とともに提供することで、高いレビュー評価を獲得できるでしょう。