1. 物件概要（スペックデータ）
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物件URL：https://house.goo.ne.jp/rent/ap/detail/0/13111/1029861075/99000450/x01029861075.html
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所在地：東京都大田区山王4丁目
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交通：JR京浜東北線「大森」駅 徒歩11分 / 都営浅草線「馬込」駅 徒歩16分
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賃料：33万円（管理費なし）
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初期費用：敷金2ヶ月 / 礼金2ヶ月 / 仲介手数料1.1ヶ月 / 初回保証料100%
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概算合計：約180万円〜200万円（火災保険・鍵交換・消毒代等含む）
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物件種別：鉄骨造 3階建/1階部分（ワンフロア1室の独立性）
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間取り・面積：3LDK / 77.55㎡
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宿泊可能人数：最大8〜10名（大型ファミリー・複数家族グループ向け）
2. 民泊運用データ（投資シミュレーション）
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初期投資総額：約350万円（初期費用200万 ＋ 高級家具家電・消防設備・申請代行150万）
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想定宿泊単価：45,000円（大田区山王の高級感と広さを活かした高単価設定）
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想定稼働率：75％（月22.5日 / 羽田空港・品川駅へのアクセス需要）
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想定月間売上：1,012,500円
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表面利回り：約34.7％
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（NOI推計：売上101万 － 賃料33万 － 運営・清掃・光熱費28万 ＝ 月間利益 約40万円）
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※大田区の「特区民泊」を活用することで、年間365日の運営が可能（最低2泊3日〜）。
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3. 法令・運営条件
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許可形態：国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業（特区民泊）
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運営メリット：大田区は全国で最も早く民泊を制度化した「特区民泊」の本場です。180日制限がなく、通年で高稼働を狙えます。
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立地特性：山王（さんのう）は古くからの高級住宅街。大森駅は品川駅（新幹線）まで6分、羽田空港までバス・タクシーで約20〜30分と、インバウンド層に極めて人気の高いエリアです。
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運営区分：備考欄に「民泊相談利用可能物件」と明記。ワンフロア1室のため、隣室への騒音トラブルリスクが低いのが最大の強み。
4. 契約前に確認するべきポイント
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定期借家契約（2年）の再契約条項：備考に「再契約型」とありますが、トラブル（騒音等）があると再契約不可となります。ゲストの質を管理するスマートロックや騒音センサーの導入が必須。
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水回りの詳細確認：スペック表に「B・T同室（ユニットバス）」とある一方で、詳細備考に「バストイレ別」と記載があります。8名以上収容する場合、バストイレ別かつ独立洗面台でないと満足度が著しく下がるため、内見（12/22以降）での確認が必須。
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1階部分の防犯・プライバシー：高級住宅街の1階テラス付き物件のため、外からの視線や防犯対策（防犯フィルムやセンサーライト）の強化。
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消防設備費用：鉄骨造かつ面積が広いため、自動火災報知設備や誘導灯の設置費用が嵩む可能性があります。オーナー側でどこまで負担、あるいは設置許可が出るか。
5. 専門家・運営者の視点（独自考察）
家賃33万円は高く感じられますが、**「山王の77㎡・3LDK・1階（荷物移動が楽）・ワンフロア1室」**という条件は、富裕層インバウンドをターゲットにした民泊として「勝てる」スペックです。
品川・羽田へのアクセスの良さを活かし、2世帯家族やグループ旅行者をターゲットにすれば、1泊5万円以上でも十分に集客可能です。
特に大田区は「特区」のため、営業日数の上限がないことが収益の安定性に直結します。初期費用約200万円＋家具代を考慮しても、月利益40万円前後が見込めるなら、1年未満での投資回収も現実的な「エグゼクティブ向け民泊案件」と言えるでしょう。