1. 物件概要（スペックデータ）
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所在地：岐阜県岐阜市岩崎794-25
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交通：JR東海道本線「岐阜」駅 バス25分＋徒歩9分
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家賃：4.5万円（共益費：0円）
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※民泊・事業用の場合は別途消費税（計49,500円）
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駐車場：1台無料
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初期費用：敷金0円 / 礼金0円（ペット飼育時は敷金1ヶ月）
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12月末までの成約で「3万円分商品券」プレゼント特典あり
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物件種別：木造2階建て・一戸建て
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築年数：1979年10月（築46年）
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間取り・面積：4DK / 70.56㎡
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設備・状態：給湯器新品交換済み、全室畳表替え完了、キッチン・浴室照明交換済み、DIY相談可
2. 民泊運用データ（投資シミュレーション）
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初期投資額：約750,000円（前家賃、保証会社、火災保険、消防設備、家具家電、住宅宿泊事業申請費用）
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想定宿泊単価：8,500円（4DK・最大6名収容・グループ/ファミリー層向け）
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想定稼働率：45％（月13.5日）
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想定月間売上：114,750円
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表面利回り：約11.3％
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（NOI推計：売上11.4万 － 賃料/税4.9万 － 運営・光熱費3.5万 ＝ 月間利益 約3.0万円）
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※岐阜駅からのバス便を考慮し、宿泊単価を抑えた「暮らすような滞在」をコンセプトにするのが現実的です。
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3. 法令・運営条件
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許可形態：住宅宿泊事業（民泊新法）
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運営制限：岐阜市の条例に準ずる。
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立地特性：岐阜市北部の静かな住宅街。岐阜駅からは距離がありますが、車社会の岐阜において「駐車場1台無料」は大きなアドバンテージ。車を利用する国内ファミリー層や、近隣のスポーツ大会・合宿需要がターゲット。
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運営区分：オーナー公認の「民泊用・事業用相談可」物件。
4. 契約前に確認するべきポイント
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事業用契約の詳細：家賃に消費税が加算される点以外に、保証会社のプランが事業用（初回100％等）になる可能性があるため、総初期費用を再精査すること。
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DIYの範囲と原状回復：DIY相談可となっているが、退去時の原状回復義務の有無について書面で確認。民泊向けに壁紙の変更やクッションフロアの施工が可能か交渉。
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短期解約違約金：1年未満で家賃2ヶ月分、2年未満で1ヶ月分の違約金が発生するため、最低2年間の長期運営が前提となります。
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バス便の利便性：バス停から徒歩9分。観光客向けに時刻表の案内や、岐阜駅周辺のレンタカー・カーシェア利用を促す情報の整備が必要。
5. 専門家・運営者の視点（独自考察）
本物件の最大の魅力は、**「オーナーによる先行メンテナンス（給湯器・畳）」**が完了している点です。
築古戸建ての民泊転用で最もコストがかかるのが水回りのトラブルと畳の汚れですが、ここがクリアされているため、初期の修繕費を大幅に抑えられます。
また、70㎡・4DKという広さがありながら家賃4.5万円は、ランニングコストのリスクが極めて低いです。DIYを活かして、1階の1室を「サイクリスト向けガレージルーム」にするなど、岐阜の自然を楽しむ層に特化したコンセプト作りを行うことで、バス便という弱点を克服し、安定した収益を生む隠れ家的な宿に化けるポテンシャルがあります。