1. 物件概要（スペックデータ）
-
所在地：長崎県長崎市銭座町
-
交通：JR長崎本線「浦上」駅 徒歩11分 / 「長崎」駅 徒歩19分
-
家賃：4.3万円（管理費なし）
-
初期費用：敷金0円 / 礼金0円 / 仲介手数料0円（※1月末までの成約特典）
-
実質負担：約5.3万円（火災保険料 約1万円 ＋ 初月家賃 4.3万円）
-
-
物件種別：木造 平屋建（一棟貸し）
-
築年数：古民家（2026年1月15日にフルリフォーム完了予定）
-
間取り：3DK
-
宿泊可能人数：最大5〜6名（ファミリー・グループ向け）
2. 民泊運用データ（投資シミュレーション）
-
初期投資額：約600,000円（家具家電、消防設備、住宅宿泊事業申請費用。内装リフォーム済みのため、設備投資に集中可能）
-
想定宿泊単価：12,000円（長崎観光の拠点価格）
-
想定稼働率：50％（月15日）
-
想定月間売上：180,000円
-
表面利回り：約27.1％
-
（NOI推計：売上18.0万 － 賃料4.3万 － 運営・光熱費5.0万 ＝ 月間利益 約8.7万円）
-
※初期費用がほぼ無料（5.3万円）のため、投資回収スピードが極めて速いのが最大の特徴です。
-
3. 法令・運営条件
-
許可形態：住宅宿泊事業（民泊新法）
-
運営制限：長崎市の条例に準ずる。
-
周辺環境：浦上駅周辺は平和公園や浦上天主堂などの観光スポットに近く、長崎駅へも1駅（徒歩圏内）。スーパーや総合病院、ショッピングモールが徒歩圏に集結しており、長期滞在ゲストの利便性も高い。
-
運営区分：大家直接の「民泊可」物件。フルリフォーム済みで、ウォシュレットや都市ガスなどの現代的なインフラが整備されている。
4. 契約前に確認するべきポイント
-
階段アクセスの程度：長崎特有の「階段」がある立地。ゲストが大きなスーツケースを持って上がれる段数・傾斜か、事前に動画や写真で確認し、リスティングに明記すること。
-
リフォームの仕上がり状況：1/15完了予定の内装が、民泊ゲストの期待値（清潔感・デザイン性）に達しているか。
-
隣地（畑）の利用権：30坪の畑が実現した場合の管理責任と、ゲストへの提供可否（自給自足体験としての付加価値）。
-
都市ガスのメリット：プロパンガスに比べ光熱費を低く抑えられるため、冬季の収支悪化を防げる点は大きなメリット。
5. 専門家・運営者の視点（独自考察）
長崎市の中心部で「一棟貸し平屋・家賃4.3万円・民泊公認」という条件は、地方都市の民泊投資として理想的なパッケージです。
特に初期費用が5.3万円で済むため、浮いた資金を質の高い家具や、長崎らしい「和モダン」なインテリアに全投入できます。
長崎は「坂の町」ですが、その不便ささえも「隠れ家・古民家体験」としてブランディングすれば、インバウンド客にはむしろ魅力に映ります。
都市ガス仕様でランニングコストが低く、畑付きというユニークな特徴を活かせば、唯一無二のリスティングとして高稼働を維持できるでしょう。
リノベ済みとはいえ、古い住居なので追加でリノベが必要かどうか、必ず内見時に確認しましょう。