1. 物件概要（スペックデータ）
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物件URL：https://house.goo.ne.jp/rent/bb/detail/0/09201/6988797743/00278314/x06988797743.html
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所在地：栃木県宇都宮市花房3丁目
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交通：東武宇都宮線「南宇都宮」駅 徒歩8分 / 「東武宇都宮」駅 徒歩21分
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賃料：4.95万円（管理費なし）
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初期費用：敷金1ヶ月 / 礼金1ヶ月
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物件種別：鉄骨造 3階建/2階部分（角部屋）
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築年数：1981年3月（築44年10ヶ月）
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使用部分面積：40.00㎡
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宿泊可能人数：最大4〜5名（想定）
2. 民泊運用データ（投資シミュレーション）
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初期投資額：約1,000,000円（敷礼、家具家電、消防設備、旅館業許認可取得費用）
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想定宿泊単価：9,000円（ビジネス・イベント需要向け）
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想定稼働率：55％（月16.5日）
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想定月間売上：148,500円
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表面利回り：約17.8％
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（NOI推計：売上14.8万 － 賃料4.9万 － 運営・光熱費4.5万 ＝ 月間利益 約5.4万円）
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※家賃が5万円を切るため、損益分岐点が低く、安定した運営が可能です。
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3. 法令・運営条件
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許可形態：住宅宿泊事業（民泊新法）または 旅館業法（簡易宿所）
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運営制限：宇都宮市の条例に準ずる。用途地域が「1種住居」のため、住宅宿泊事業法に基づく運営、または条件を満たせば旅館業の取得も検討可能。
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周辺環境：宇都宮市中心部へのアクセスが良いエリア。ビジネス出張者や、宇都宮市内のイベント（スポーツ大会、コンサート、LRT観光等）の宿泊拠点としての需要が見込める。
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運営区分：テナントビル（店舗事務所）扱いだが、「民泊利用等、業種ご相談ください」との公認あり。
4. 契約前に確認するべきポイント
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「民泊」時の契約条件変更：備考欄の通り、居住用と事業用で保証会社の費用等が変わるため、民泊運営を前提とした契約条件（賃料増額の有無等）を事前に交渉すること。
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消防設備（店舗事務所基準）：鉄骨造の店舗事務所物件を宿泊転用する場合、自動火災報知設備の設置や誘導灯など、消防検査をパスするための改修費用を精査。
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水回りのコンディション：事務所仕様の場合、バスルームやキッチンの状態（または新設の必要性）を確認。
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エアコンの貸主免責：エアコンは残置物のため、故障時の修理費用はオーナー負担とならない点に注意。
5. 専門家・運営者の視点（独自考察）
本物件の最大の魅力は、**「固定費（家賃）の圧倒的な安さ」**です。宇都宮市内で40㎡の広さがあり、5万円を切る賃料は民泊運営において非常に強力な武器になります。
特に宇都宮は、餃子観光や大谷資料館などの観光需要に加え、工業団地への出張やスポーツイベントなどの「実需」が強いエリアです。40㎡あれば、最大5名程度のファミリーやグループを収容できるため、周辺のビジネスホテル（1人1室）よりも安価で広い滞在を提供でき、高い競争力を維持できます。
2階の角部屋で独立性が高い点も、ゲストのプライバシー確保の観点からプラス評価となります。