1. 物件概要（スペックデータ）
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所在地：東京都練馬区北町8丁目
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交通：東京メトロ有楽町線・副都心線「地下鉄赤塚」駅 徒歩2分 / 東武東上線「下赤塚」駅 徒歩3分
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賃料：14.4万円（管理費：5,000円）
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初期費用：敷金1ヶ月 / 礼金なし（※民泊利用時は諸条件変更の可能性あり）
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物件種別：木造2階建一戸建て
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築年数：1975年11月（築51年 ※2025年10月全面リフォーム済）
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間取り：2DK（44.71㎡ / 洋室4.5帖・4帖・DK9帖）
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宿泊可能人数：最大4〜5名（想定）
2. 民泊運用データ（投資シミュレーション）
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初期投資額：約1,200,000円（敷礼、前家賃、家具家電、消防設備、許認可取得費用）
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想定宿泊単価：16,000円
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想定稼働率：70％（月21日）
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想定月間売上：336,000円
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表面利回り：約18.1％
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（NOI推計：売上33.6万 － 賃料/管理費14.9万 － 運営・光熱費7.0万 ＝ 月間利益 約11.7万円）
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※リノベーション済みのため、内装費を抑えられる点が大きなメリットです。
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3. 法令・運営条件
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許可形態：住宅宿泊事業（民泊新法）
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運営制限：練馬区の条例に準ずる。住宅専用地域等の場合、平日の営業制限がないか事前に確認が必要。
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周辺環境：池袋駅まで直通13分、渋谷・横浜方面へも副都心線で一本という交通至便な立地。駅至近ながら落ち着いた住宅街で、ファミリー層の需要が見込める。
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運営区分：管理会社より「民泊利用相談可能」との明記あり。1階窓に高断熱・高遮音ガラスを採用しており、近隣への騒音対策がなされている点が運営上の強み。
4. 契約前に確認するべきポイント
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民泊利用時の条件変更：備考欄の「諸条件の変更」の内容（賃料アップや敷金積み増しの有無）を最優先で確認。
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消防設備：リノベーション済みですが、民泊用途としての自動火災報知設備や誘導灯の設置状況、および防炎物品（カーテン・じゅうたん）の適合確認。
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清掃動線：戸建てのため、ゴミ出しルールの確認（地域指定のゴミ収集か、産業廃棄物業者との個別契約か）。
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楽器・ペット相談可の活用：民泊としても「ペット同伴可」にすることで、周辺の競合物件（アパート型民泊）との差別化が可能。
5. 専門家・運営者の視点（独自考察）
本物件の最大のアドバンテージは「駅徒歩2分」という立地と、「全面リノベーション直後」というコンディションです。
築50年超とは思えない清潔感があり、さらに断熱・遮音ガラスの採用や全室エアコン完備など、ゲストの快適性に直結する設備が整っています。
副都心線沿線は、新宿・渋谷方面へのアクセスを重視する訪日外国人に非常に人気があり、特に「戸建ての1棟貸し」はプライバシーを重視する層に高く評価されます。
礼金不要で初期費用が抑えられるため、投資回収スピードが速いのも魅力。ペット可やルームシェア相談可という柔軟な土壌を活かし、付加価値の高い宿泊体験を提供できる優良案件です。