1. 物件概要（スペックデータ）
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物件URL：https://house.goo.ne.jp/rent/bb/detail/0/13103/6988820719/00260779/x06988820719.html
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所在地：東京都港区新橋4丁目
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交通：JR山手線「新橋」駅 徒歩3分 / 大江戸線「汐留」駅 徒歩5分
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賃料：51.64万円（管理費：101,706円）
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初期費用：保証金8ヶ月（賃料+共益費の8ヶ月分） / 礼金・敷金なし / 解約時2ヶ月償却
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物件種別：ビル内メゾネット（4階〜6階部分）
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築年数：1976年5月（築49年8ヶ月）
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使用部分面積：101.89㎡（4階:35.48㎡ / 5階:38.31㎡ / 6階:28.10㎡）
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宿泊可能人数：最大10〜12名（想定）
2. 民泊運用データ（投資シミュレーション）
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初期投資額：約10,000,000円（保証金約500万、家具家電、消防設備、旅館業許認可、内装デザイン費用）
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想定宿泊単価：70,000円（多人数・ハイエンド向け）
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想定稼働率：80％（月24日）
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想定月間売上：1,680,000円
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表面利回り：約25.4％
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（NOI推計：売上168万 － 賃料/共益費61.8万 － 運営・清掃・光熱費35万 ＝ 月間利益 約71.2万円）
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※港区の一等地かつ100㎡超のため、強気の単価設定でも高い需要が見込めます。
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3. 法令・運営条件
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許可形態：旅館業法（簡易宿所）または住宅宿泊事業（民泊新法）
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運営制限：港区の条例に準ずる。新橋エリアはビジネス街ですが、住宅宿泊事業法（民泊新法）の場合は年間180日制限に注意が必要。収益最大化には「旅館業許可」の取得が推奨されます。
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周辺環境：新幹線停車駅「品川・東京」へ数分。銀座・汐留も徒歩圏内という、観光・ビジネスの最高立地。
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運営区分：ビル内の4階〜6階を占有するトリプレット（3層）構造。「現状住居仕様」かつ「民泊利用相談可」という極めて希少な条件。
4. 契約前に確認するべきポイント
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民泊利用時の諸条件変更：備考欄に「民泊利用相談可（諸条件変更有）」とあり、賃料の増額や償却条件の変更がないか事前交渉が必須。
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定期借家契約（3年・再契約可）：3年ごとの更新（再契約）が可能か、その際の再契約料を確認。
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消防設備（ビル全体の適合性）：古いビルのため、スプリンクラーや自動火災報知設備が現在の旅館業法基準に適合するか、改修費用が膨らまないかの調査が必要。ビル全体に消防設備の設置が必要なのか、といった点も必ず確認してください。
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階段動線：エレベーターの有無（記載なし、ビル構造から要確認）。4階〜6階の移動が階段のみの場合、大型荷物を持つ外国人観光客への配慮や注意書きが必要。
5. 専門家・運営者の視点（独自考察）
「新橋駅徒歩3分、100㎡超、メゾネット、民泊可」という条件は、東京の民泊市場において「ダイヤモンド級」の希少性があります。 現在、港区の大型物件は供給が極めて少なく、10名以上のグループが同室に泊まれる施設は常に高稼働・高単価です。
この物件は3層に分かれているため、「4階をリビング・キッチン」「5階・6階を寝室」と完全に分けることで、多人数でもプライバシーを確保したラグジュアリーな空間設計が可能。
銀座の夜を楽しむ富裕層や、日本周遊の拠点にする海外ファミリー層をターゲットにすれば、1泊10万円以上の設定も現実的。初期投資1,000万円を投じても、1.5年以内での回収を十分に狙える、プロ向けの超優良案件です。