1. 物件概要（スペックデータ）
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物件URL：https://house.goo.ne.jp/rent/ap/detail/0/40103/6988828895/80901385/x06988828895.html
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所在地：福岡県北九州市若松区大池町
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交通：JR筑豊本線「藤ノ木」駅 徒歩15分（1200m）
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賃料：9.8万円（管理費なし）
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初期費用：敷金1ヶ月 / 礼金なし / フリーレント2ヶ月付
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物件種別：木造2階建一戸建て
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築年数：1995年11月（築30年2ヶ月 / 2025年11月内装全面リフォーム済）
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間取り：4LDK（105.16㎡ / トイレ2ヶ所・TV付バスルーム）
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宿泊可能人数：最大10名程度（団体・複数家族向け）
2. 民泊運用データ（投資シミュレーション）
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初期投資額：約1,000,000円（敷金、家具家電、消防設備、許認可費用。フリーレント活用により大幅削減）
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想定宿泊単価：22,000円（大人数グループ価格）
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想定稼働率：50％（月15日）
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想定月間売上：330,000円
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表面利回り：約25.4％
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（NOI推計：売上33.0万 － 賃料9.8万 － 運営・光熱費9.0万 ＝ 月間利益 約14.2万円）
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※駐車場2台無料を活かした「車移動の観光客」ターゲットが鍵となります。
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3. 法令・運営条件
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許可形態：住宅宿泊事業（民泊新法）
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運営制限：北九州市の条例に準ずる。
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周辺環境：閑静な住宅街。若松エリアの観光地（若戸大橋・響灘緑地グリーンパーク）や、北九州市内各地へのアクセス拠点として機能。
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運営区分：備考欄に「民泊可・転貸可」と明記。2025年11月の内装リフォーム済み（床・壁・天井・建具）で、清潔感は新築に近い状態。
4. 契約前に確認するべきポイント
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フリーレントの適用条件：2ヶ月分のフリーレント期間中にセットアップと申請を完了させる計画を立てること。短期解約時の違約金条項の有無も確認。
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オール電化のコスト：大型物件のため、宿泊人数の増大に伴う電気代（エコキュート等の湯増し設定）のシミュレーション。
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土砂災害警戒区域：特記事項にある区域指定の範囲を確認し、ゲスト向けの避難ハザードマップを作成。
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ペット飼育条件：ペット可民泊として運営する場合、敷金が2ヶ月になる点と、清掃ルールの策定。
5. 専門家・運営者の視点（独自考察）
本物件は「とにかく初期費用を抑えて大型民泊を始めたい」方に最適な、超低リスク・高リターン案件です。
105㎡の広さとリフォーム済みの内装に加え、フリーレント2ヶ月＋礼金0円という条件は、セットアップ期間の赤字を実質ゼロにできます。
「TV付バスルーム」や「トイレ2ヶ所」という設備は、大人数宿泊において競合他社に対する強力なアドバンテージとなります。
駅からは少し離れますが、駐車場2台無料を前面に押し出し、九州周遊の「中継拠点」として車利用の訪日ファミリー層をターゲットにすれば、安定した稼働が見込めます。
転貸も公認されているため、将来的なサブリース展開も視野に入る優良な事業用アセットです。