1. 物件概要（スペックデータ）
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所在地：東京都葛飾区立石5丁目（MAXIMAパークハイツ）
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交通：京成線「お花茶屋」駅 徒歩8分 / 京成押上線「京成立石」駅 徒歩10分 / 「青砥」駅 徒歩14分
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賃料：23.1万円（管理費：8,000円）
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初期費用：敷金1ヶ月 / 礼金2ヶ月（※解約時1ヶ月償却）
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物件種別：鉄骨造 4階建/4階部分（最上階・角部屋）
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築年数：1991年1月（築35年）
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間取り：2DK（50.00㎡ / 和6帖・洋7.5帖・DK9.0帖）
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宿泊可能人数：最大6名（想定）
2. 民泊運用データ（投資シミュレーション）
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初期投資額：約1,600,000円（礼金、前家賃、家具家電、許認可取得費用。自火報設置済みのためコスト抑制可）
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想定宿泊単価：18,000円（ファミリー・グループ向け）
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想定稼働率：75％（月22.5日）
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想定月間売上：405,000円
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表面利回り：約18.2％
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（NOI推計：売上40.5万 － 賃料/管理費23.9万 － 運営・光熱費8.0万 ＝ 月間利益 約8.6万円）
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※同マンション内で既に6部屋が民泊運営中であり、売上予測の精度が高い点が魅力です。
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3. 法令・運営条件
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許可形態：住宅宿泊事業（民泊新法）
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運営制限：葛飾区の条例に準ずる。
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周辺環境：下町情緒溢れる「立石エリア」に位置。成田空港・羽田空港双方へのアクセスが良い京成線沿線のため、外国人観光客の需要が非常に高い。
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運営区分：オーナー・管理会社公認の民泊物件。既に「有線の自動火災報知設備」が設置済みであり、民泊開業時の設備投資コストと工期を大幅に短縮可能。
4. 契約前に確認するべきポイント
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既存運営部屋の実績：既にマンション内で6部屋が民泊運営中。競合状況や、管理組合・近隣住民との合意形成状況を事前にヒアリングすること。
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消防適合の最終確認：自火報は設置済みだが、当該住戸の間取りにおいて消防署の検査をパスするための追加設備（誘導灯や防炎物品）の要否。
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最上階・角部屋のメリット活用：3面バルコニー・3面採光という優れた条件を写真・動画でアピールし、高単価を狙えるか検討。
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初期費用の償却：敷引（償却）1ヶ月分が設定されているため、短期解約時のコスト増を考慮した長期運営計画が必要。
5. 専門家・運営者の視点（独自考察）
本物件の最大の特徴は「再現性の高さ」です。同じ建物内で既に6部屋が民泊として稼働している事実は、自治体への許認可ハードルが低く、管理体制も構築済みであることを意味します。 50㎡の広さと「振分」の間取りは、グループ客のプライバシー確保に最適。さらに、成田空港から1本でアクセスできる青砥・立石エリアは、訪日客の「最初の滞在地」として選ばれやすく、高い稼働率を維持できます。最上階・南向き・3面バルコニーという居住性の高さはレビュー評価に直結するため、初心者でも極めてリスクを抑えてスタートできる「民泊特化型アセット」と言えます。