1. 物件概要（スペックデータ）
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物件URL：https://house.goo.ne.jp/rent/ap/detail/0/21201/6988785573/40412464/x06988785573.html
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所在地：岐阜県岐阜市御杉町
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交通：JR東海道本線「岐阜」駅 徒歩29分 / バス停「市役所・メディアコスモス西」徒歩3分
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賃料：5.5万円（管理費なし）
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物件種別：木造2階建（戸建・メゾネット形式）
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築年数：1976年4月（築49年）
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間取り：6DK（94.5㎡）
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宿泊可能人数：最大10〜12名（団体・合宿利用想定）
2. 民泊運用データ（投資シミュレーション）
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初期投資額：約2,000,000円（DIYリノベーション・畳新調・消防設備・家具家電・許認可費用）
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想定宿泊単価：18,000円（大人数グループ料金）
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想定稼働率：50％（月15日）
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想定月間売上：270,000円
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表面利回り：約25.4％
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（NOI推計：売上27.0万 － 賃料5.5万 － 運営経費・光熱費10万 ＝ 月間利益 約11.5万円）
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3. 法令・運営条件
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許可形態：住宅宿泊事業（民泊新法）または旅館業法（簡易宿所）
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運営制限：岐阜市条例に準ずる。居住専用地域の場合の営業日数制限に注意。
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周辺環境：岐阜市役所や「みんなの森 ぎふメディアコスモス」から至近。岐阜城、金華山、長良川などの主要観光スポットが徒歩圏内またはバス圏内。
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運営区分：備考欄に「民泊OK」の記載あり。中心市街地でありながら静かな住環境で、観光拠点の「一棟貸し」として最適。
4. 契約前に確認するべきポイント
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消防設備：築年数が経過しているため、特定小規模施設用自動火災報知設備の設置や、避難経路の確保など、最新の消防法への適合確認が必須。
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インフラ状況：94㎡の広さで多人数宿泊を想定する場合、給湯器の号数や電気容量が耐えられるかの確認。
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ペット可の活用：物件がペット相談可であるため、ペット同伴可能な民泊として差別化を図る際の清掃ルール等の策定。
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耐震性：1976年築のため、旧耐震基準物件。運営上のリスク管理として火災保険・賠償責任保険の内容を精査。
5. 専門家・運営者の視点（独自考察）
賃料5.5万円で94㎡超を自由に使える、地方都市ならではのハイリターン案件です。最大の強みは、岐阜市の主要観光エリア（岐阜公園・川原町）に近いロケーション。この広さがあれば、ホテルでは対応困難な「3世代旅行」や「学生のグループ旅行」をターゲットにでき、競合が少ないブルーオーシャンで戦えます。 内装は和室が中心ですが、あえて「レトロな日本家屋」としてプロデュースし、インバウンド向けの和モダン空間へ仕上げるのが正解でしょう。賃料が圧倒的に安いため、新法（180日制限）での運用であっても十分にキャッシュフローが出る、初心者からベテランまで推奨できる高利回り物件です。