🏡 物件情報（民泊・事業利用時）
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URL: goo住宅・不動産 物件詳細
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所在地: 東京都葛飾区立石５丁目
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交通アクセス:
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京成本線「お花茶屋駅」 徒歩8分
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京成押上線「京成立石駅」 徒歩10分
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※成田空港・羽田空港・浅草・日本橋へ乗り換えなし、または1回でアクセス可能。
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専有面積: 50.00㎡
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間取り: 2DK（和室6畳、洋室7.5畳、DK9畳）
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事業用賃料（税込・管理費込）: ¥231,000/月
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初期費用（事業用）:
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礼金：2ヶ月（¥462,000）
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敷金：1ヶ月（¥231,000 ※償却）
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仲介手数料：0.55ヶ月分
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鍵交換代、保証会社費用、火災保険料など
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特記事項:
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民泊・旅館業転貸可（公認）。
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有線の自動火災報知器設備 設置済み（重要）。
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ペット相談可（大型犬・猫OK）。
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最上階・角部屋・3面バルコニーで日当たり良好。
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📊 民泊適正評価と事業前提
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総合評価: ★★★★☆（4.0/5.0）
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運用形態: 旅館業法（簡易宿所）または住宅宿泊事業法（民泊新法）。
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強み:
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「自火報」設置済みの圧倒的優位性: 消防署から要求される高額な設備工事が不要なため、家具家電を揃えるだけで営業許可申請に入れます。
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インバウンド需要の聖地: 立石は「昭和レトロな下町」として外国人観光客に大人気です。また、空港アクセスの良さは、旅行の「最初」や「最後」の宿泊地として選ばれる強力なフックになります。
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多人数収容: 50㎡の2DKであれば、最大5〜6名での収容が可能です。1人あたりの単価を下げつつ、グループ客から高い宿泊単価を取ることができます。
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課題:
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高めの固定費: 月23.1万円の家賃は、葛飾区の相場としては非常に高いです。これは「民泊収益の分配」という性格の家賃設定であるため、高稼働・高単価を維持する運営能力が求められます。
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💰 想定年間利益シミュレーション（インバウンド・グループ向け）
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前提: 最大5名収容。平均単価 ¥22,000（清掃費込）、稼働率 75%（年間273泊）で試算。
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年間固定費（賃料 税込）:
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¥231,000 × 12 ヶ月 = ¥2,772,000
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年間売上予測:
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¥22,000 × 273 泊 = ¥6,006,000
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年間運営費（清掃・光熱費・手数料 25%）:
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¥6,006,000 × 0.25 = ¥1,501,500
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想定年間営業利益:
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¥6,006,000 - ¥2,772,000 - ¥1,501,500 = ¥1,732,500
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総初期投資額（概算）:
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初期費用（礼2敷1・手数料等） 約100万円 ＋ 家具家電・インテリア 100万円 = 約2,000,000円
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投資回収期間:
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¥2,000,000 ÷ ¥1,732,500 ≒ 約1.15年
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⚠️ 契約前に確認する最重要ポイント
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旅館業許可の確実性（最優先）:
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「他に6部屋運営中」とのことですが、同じ建物内で旅館業（簡易宿所）の許可が下りているのか、それとも新法民泊（180日）なのか、管理会社に必ず確認してください。365日営業可能かどうかで収益が倍変わります。
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用途地域の確認:
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葛飾区立石5丁目の当該物件が、旅館業の許可が下りる用途地域（住居専用地域以外など）であるかを都市計画図で再確認してください。
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内装の状態:
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築34年のため、和室をあえて「モダンな和室」として活かすのか、洋室化するのかの判断が必要です。外国人ゲストには「畳の上にベッド」というスタイルも喜ばれます。
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ペット同伴宿泊の可否:
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「ペット可」ですが、宿泊客がペットを連れてくることをオーナーが許可しているか確認してください。これがOKであれば、差別化の強力な武器になります。
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この物件は、**「面倒な消防設備工事をショートカットして、確実に東京で民泊を始めたい」**という方に最適です。家賃設定は強気ですが、立石の観光資源と空港アクセスの良さを活かせれば、十分に利益を出せるポテンシャルがあります。