🏡 物件情報（DIY・事業利用前提）
-
URL: ジモティー 物件詳細
-
所在地: 三重県桑名市川崎町
-
交通アクセス:
-
養老鉄道「下深谷駅」 徒歩10分
-
東名阪「桑名東IC」 車で約2分（約800m）
-
-
専有面積: 母屋約72㎡ ＋ 物置20㎡ ＋ 蔵23㎡（土地は約360㎡）
-
間取り: 6DK
-
賃料: ¥75,000/月（管理費なし）
-
初期費用（ジモティー特典）:
-
礼金・敷金：なし
-
仲介手数料：無料
-
フリーレント：1ヶ月分
-
預り金：5万円 ＋ 保証会社費用・火災保険料
-
-
特記事項:
-
民泊・ゲストハウス・グループホーム相談可（公認）。
-
リフォームフリー（DIY自由）、原状回復については要相談。
-
駐車場3〜6台可能、2tトラック可。
-
雨漏り修繕済み（築古では最重要ポイント）。
-
📊 宿泊事業としての適正評価
-
総合評価: ★★★★☆（3.9/5.0 ※DIY能力がある場合）
-
運用形態: 住宅宿泊事業法（民泊新法）または旅館業（簡易宿所）。
-
強み:
-
圧倒的な「付加価値」スペース: 蔵や倉庫を「シアタールーム」や「バーカウンター」「バイクピット」に改造することで、周辺の競合にはない強烈な個性を出せます。
-
IC至近の車需要: 名古屋から近く、駐車場が広いため、車数台で移動するファミリー層や、ナガシマスパーランド（車で約20分）への観光客を取り込めます。
-
ランニングコストの低さ: 月7.5万円でこれだけの面積を独占できるのは、事業の固定費として非常に優秀です。
-
-
課題:
-
築75年のインフラ: 下水は通っていますが、電気容量のアップや、冬場の断熱対策（古い家は非常に寒い）への投資が必要です。
-
残置物: 「前の方の荷物あり」とのこと。活用できるものもありますが、処分には手間と費用（数万円〜）がかかります。
-
💰 想定年間利益シミュレーション（ガレージ宿・6名収容）
-
前提: 1泊平均単価 ¥20,000（1棟貸し）、稼働率 45%（年間164泊）で試算。
-
年間固定費（賃料）:
-
¥75,000 × 11 ヶ月（初月無料） = ¥825,000
-
-
年間売上予測:
-
¥20,000 × 164 泊 = ¥3,280,000
-
-
年間運営費（清掃・光熱費・システム・手数料 25%）:
-
¥3,280,000 × 0.25 = ¥820,000
-
-
想定年間営業利益:
-
¥3,280,000 - ¥825,000 - ¥820,000 = ¥1,635,000
-
-
総初期投資額（概算）:
-
初期費用 15万円 ＋ DIY・家具・消防設備 150万円 = 約165万円
-
-
投資回収期間:
-
約1年。
-
⚠️ 契約前に確認する最重要ポイント
-
旅館業許可の可否（桑名市保健所）:
-
桑名市の条例で、周辺環境（学校や公園）との距離制限により旅館業が取れない場合があります。その場合は180日制限のある新法民泊になります。
-
-
DIYの承諾範囲と「出口」の確認:
-
退去時に「DIYした部分を元に戻さなくて良いか」を書面で交わしてください。また、オーナーも修繕を手伝ってくれる多能工を募集しているため、**「修繕を手伝う代わりに家賃をさらに下げてもらう」**交渉も可能です。
-
-
水回りのチェック:
-
浴室やトイレが「清潔感」を保てるレベルまでDIYで持っていけるか、写真（Googleドライブリンク）を念入りに確認してください。
-
-
短期解約違約金:
-
「半年以内 家賃3ヶ月分」など、通常の賃貸より厳しめです。腰を据えて事業をする覚悟が必要です。
-
💡 アドバイス
この物件は、**「名古屋近郊で、車・バイク好きをターゲットにしたコンセプト宿を作りたい」**というDIY派の方にとって、これ以上ない「遊び場」兼「事業所」になります。オーナーが建築・修繕に詳しいため、設備のアドバイスをもらいながら進められるのも大きなメリットです。