🏡 物件情報（民泊運営前提）
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URL: goo住宅・不動産 物件詳細
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所在地: 東京都豊島区池袋３丁目
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交通アクセス:
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東京メトロ有楽町線・副都心線「要町駅」 徒歩6分
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各線「池袋駅」 徒歩16分（タクシーで約5〜7分）
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※副都心線で新宿三丁目や渋谷へ直通、有楽町線で銀座エリアへ直通。
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専有面積: 40.29㎡
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間取り: 3LDK（※40㎡で3LDKのため、各部屋はかなりコンパクトと推測されます）
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賃料: ¥253,000/月（管理費なし）
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初期費用:
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礼金：1ヶ月（¥253,000）
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敷金：1ヶ月（¥253,000）
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仲介手数料：1.1ヶ月分（¥278,300）
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家具買取代: 要相談（現借主との交渉）
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特記事項:
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民泊新法（180日規制）運営中。
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家具・備品の買取相談可（スピード開業が可能）。
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1975年築（築50年）の木造物件。
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特記事項:
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2026年1月〜4月頃を目処に豊島区の**「上乗せ条例」**が施行・強化予定。
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住宅専用地域等の場合、**「平日の営業禁止（月曜正午〜金曜正午まで不可）」**等の制限がかかるリスク。
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🚨 2026年「豊島区上乗せ条例」のインパクト
豊島区が検討している制限強化により、以下の影響が予想されます。
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実質的な稼働可能日の激減: 多くの東京23区が導入している「住居専用地域での平日制限」が導入された場合、営業できるのは「金・土・日」のみとなります。これにより、年間180日の上限に達する前に、年間約100日程度しか稼働できなくなる可能性があります。
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損益分岐点の崩壊: 月額コストが約30万円（家賃25.3万＋光熱費等）の場合、年間コストは360万円。稼働が100日に制限されると、1泊単価3.6万円以上でようやくトントンとなり、利益を出すのが極めて困難になります。
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転貸許可の価値低下: 「民泊OK」という条件にプレミアがついていますが、制限強化後は「制限があっても借り手がつくか」が怪しくなり、数年後に自分が撤退する際の「居抜き売却」も難しくなるリスクがあります。
📊 収益シミュレーション（規制後・週末のみ稼働想定）
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前提: 週末・祝日のみ営業（年間約110日想定）。
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年間固定費（賃料）: ¥3,036,000
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年間売上予測（強気設定）:
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週末110泊 × 1泊 ¥30,000 ＝ ¥3,300,000
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年間運営費（清掃・手数料等 20% ※稼働減のため比率調整）: ¥660,000
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年間収支: ▲ ¥396,000（赤字）
【結論】 民泊単体での収益化は極めて厳しくなります。**「平日はマンスリーマンションとして貸し出す」「撮影スタジオとして時間貸しする」**などの「二毛作経営」が必須条件となります。
⚠️ 契約前に必ず確認すべき3項目
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用途地域の確認（最優先）: 本物件が「住居専用地域」に該当するか確認してください。商業地域や準工業地域であれば、規制強化の対象外（または緩和）となる可能性があります。
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現借主の「本当の」収支データ: 「遠方だから解約」という言葉を鵜呑みにせず、直近1年の月別売上・稼働実績の提示を求めてください。規制強化を見越して、今のうちに高値で売り抜けようとしていないかを見極める必要があります。
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オーナーへの賃料交渉: 規制強化により事業性が下がることを理由に、賃料の減額交渉（例：25.3万→20万以下）、あるいは「規制施行後に収益が維持できない場合の解約違約金免除」などを打診するべきです。
💡 今後の動き方へのアドバイス
この物件を検討されるなら、まずは不動産会社に**「この住所の用途地域はどこか？」「豊島区の条例改正後、この場所で平日営業は可能か？」**をストレートにぶつけてください。
もし、用途地域が規制対象エリアであれば、この家賃での契約は**「ハイリスク・ローリターン」**と言わざるを得ません。