🏡 物件情報（民泊・事業利用時）
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URL: LIFULL HOME'S 物件詳細
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所在地: 愛知県海部郡大治町大字西條字坂牧島30
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交通アクセス:
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名鉄津島線「甚目寺駅」徒歩19分
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名古屋市営バス「西條」停などから名古屋駅までバス約20〜30分圏内
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駐車場あり（車移動が基本のゲスト層に最適）
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専有面積: 90.00㎡
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間取り: 4LDK（LDK 18.7帖 / 洋室 6.2帖, 5.7帖, 5.3帖, 4.5帖）
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賃料 / 管理費: ¥99,800 / ¥9,980
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合計固定費（月額）: ¥109,780/月（※事業利用・ペット飼育時は別途加算あり）
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初期費用: 敷金なし / 礼金なし
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修繕費（契約時）：1.1ヶ月分（税込）
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ペット飼育時：1匹につき礼金1ヶ月＋月額家賃4,980円プラス
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特記事項:
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民泊・旅館業・グループホーム等利用可（公認）。
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大型犬・猫 合計4匹まで相談可（ペット特化型宿に最適）。
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2025年9月築（新築同様の設備：浴室乾燥、追焚、システムキッチン）。
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短期解約違約金あり（1年以内3ヶ月、2年以内2ヶ月、3年以内1ヶ月）。
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📊 民泊適正評価と事業前提
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総合評価: ★★★★☆（4.2/5.0）
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運用形態: 旅館業（簡易宿所）または住宅宿泊事業法（民泊新法）。
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強み:
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「公式許可」の安心感: 賃貸借契約で民泊や旅館業が明記されているため、管理組合やオーナーとのトラブルリスクがゼロです。
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圧倒的な「新しさ」と「設備」: 築1年未満のため、内装・設備の修繕費がほぼ不要。最新の浴室乾燥機や18.7帖のLDKは、写真映え（SNS映え）が良く、予約率に直結します。
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多頭飼い・大型犬対応: 名古屋近郊で「大型犬4匹までOK」の宿泊施設はほぼ皆無です。ペット連れ旅行者に特化することで、立地の不利を完全にカバーできます。
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課題:
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駅からの距離: 徒歩19分は観光客には遠いため、「駐車場完備のレンタカー/自家用車ゲスト」または「タクシー利用」を前提としたターゲット設定が必要です。
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解約違約金: 3年以内の解約には重めの違約金がかかるため、長期（3年以上）の腰を据えた運営が前提となります。
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💰 想定年間利益シミュレーション（ペット同伴・グループ向け）
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前提: 最大8名収容。平均単価 ¥25,000、稼働率 50%（年間182泊）で試算。
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年間固定費（賃料・管理費）:
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¥109,780 × 12 ヶ月 = ¥1,317,360
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年間売上予測:
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¥25,000 × 182 泊 = ¥4,550,000
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年間運営費（清掃・光熱費・手数料 30%）:
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¥4,550,000 × 0.30 = ¥1,365,000
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想定年間営業利益:
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¥4,550,000 - ¥1,317,360 - ¥1,365,000 = ¥1,867,640
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総初期投資額（概算）:
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初期費用（修繕費・鍵交換等） 20万円 ＋ 家具家電・消防設備 130万円 = 約1,500,000円
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投資回収期間:
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¥1,500,000 ÷ ¥1,867,640 ≒ 約0.8年（約10ヶ月）
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⚠️ 契約前に確認する最重要ポイント
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旅館業法（簡易宿所）の取得可否（大治町ルール）:
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大治町において、用途地域や接道状況が「簡易宿所」の許可要件を満たしているか、海部保健所に事前確認が必要です（4階建ての1階部分という表記があるため、建物全体の用途確認が重要）。
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事業利用時の消費税・賃料加算:
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居住用ではなく事業用（民泊）とする場合、賃料に消費税が上乗せされるのが一般的です。募集賃料が税込かどうか確認してください。
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駐車場の台数と料金:
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1台は確保できそうですが、8名宿泊などの場合は2台目が必要になります。近隣駐車場の空き状況を確認してください。
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「名古屋駅西」のブランディング:
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集客時は「名古屋駅から車で15分」「高速出口すぐ」など、車での利便性を強調するキーワード選定が必要です。
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