民泊物件 · 18日 12月 2025

【京都市下京区】112㎡大型町家「京都駅1駅・インバウンド特化型」高級民泊戦略

URL: https://jmty.jp/kyoto/est-hou/article-1ltpa4
所在地: 京都府京都市下京区（詳細所在地はフォーム回答後に開示）
交通アクセス:
- JR山陰本線（嵯峨野線）京都駅から1駅、最寄り駅より 徒歩5分
- 京都駅からのタクシー圏内でもあり、大荷物の外国人ゲストに最適
専有面積: 112.00㎡（京都の町家としてはかなり大型）
間取り: 4LDK以上（最大10〜12名程度の収容が可能）
賃料/管理費: ¥330,000 / なし
合計固定費（月額）: ¥330,000/月
初期費用: 敷金なし / 礼金なし / 保証金4ヶ月（132万円）
特記事項:
- 民泊・宿泊事業可（公認）。
- 2階建ての大型町家。
- 問い合わせには専用のアンケートフォームへの回答が必須。

総合評価: ★★★★★（4.8/5.0）
運用形態: 旅館業法（簡易宿所） または 京都市独自の民泊条例 に基づく運営。
強み:
1. 「大型町家」という希少ブランド: 100㎡を超える町家は、欧米豪のファミリーやグループに絶大な人気があります。ホテル3部屋分（大人数）を1つにまとめられるため、グループ1人あたりの単価を下げつつ、オーナー側の利益を最大化できます。
2. 立地優位性: 京都駅から1駅という立地は、新幹線利用の観光客にとって最強のメリットです。
3. 収益上限が高い: 4LDKあれば、寝室を分けた「高級貸切宿」として、桜・紅葉・年末年始などの繁忙期に1泊15〜20万円での稼働も狙えます。
課題:
1. 京都市の厳しい規制: 京都市は全国で最も民泊規制が厳しい自治体の一つです。管理者の常駐（または近隣待機）や、町家としての外観維持など、運営コストと手間がかかります。
2. 初期投資（保証金）: 132万円の保証金に加え、112㎡を高級町家として仕上げる家具家電・内装費に300〜500万円程度の投資が必要です。

年間固定費（賃料）:
- ¥330,000 $\times$ 12 ヶ月 = ¥3,960,000
年間売上予測:
- ¥70,000 $\times$ 237 泊 = ¥16,590,000
年間運営費（清掃・光熱費・管理委託・手数料等 35% ※京都は管理費高め）:
- ¥16,590,000 $\times$ 0.35 = ¥5,806,500
想定年間営業利益:
- ¥16,590,000 - ¥3,960,000 - ¥5,806,500 = ¥6,823,500
総初期投資額（概算）:
- 保証金 132万円＋消防設備・家具・内装＋諸経費 = 約6,000,000円
投資回収期間:
- ¥6,000,000 $\div$ ¥6,823,500 $\fallingdotseq$ 約0.9年（約11ヶ月）

「旅館業法（簡易宿所）」の取得可否（最優先）:
- 京都市の民泊新法（180日制限）では収益化が難しいため、365日営業できる「簡易宿所」の許可が下りる物件かどうかを確認してください。特に「駆け付け要件（800m以内）」や「近隣説明」のハードルを確認する必要があります。
町家としての保存状態:
- 112㎡の広さがあるため、断熱性や雨漏り、シロアリの状態を確認してください。冬の京都は非常に冷え込むため、床暖房や強力なエアコン等の設置が必要になる可能性があります。
保証金の償却（返還規定）:
- 132万円の保証金のうち、退去時にいくら戻ってくるのか（償却の有無）を確認してください。
他の民泊物件の紹介可能性:
- 募集文に「他の民泊物件も案内可能」とあるため、この物件が既に埋まっていても、同様の好条件物件が出てくるルートを持てる可能性があります。

カテゴリ： kansai, kyoto