🏡 物件情報（民泊利用時）
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URL: https://house.goo.ne.jp/rent/ap/detail/0/07203/6988774740/00274878/x06988774740.html
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所在地: 福島県郡山市緑ケ丘東４丁目
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交通アクセス: JR「郡山駅」徒歩5500m（車移動必須・バス便あり）
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専有面積: 165.52㎡
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間取り: 5LDK（大人数収容可能）
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築年月: 1995年3月 (築30年10ヶ月)
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構造: 新耐震基準適合物件。
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賃料/管理費: ¥278,000（税別） / なし
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初期費用: 敷金1ヶ月 / 礼金なし
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特記事項:
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民泊可・転貸可（事業用）。
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フリーレント2ヶ月分付き。
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2025年12月 内外装・水回り全面リフォーム済み。
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駐車場3台以上無料。
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ペット飼育可能（敷金＋1ヶ月）。
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📊 民泊適正評価と事業前提
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総合評価: ★★★★☆（4.0/5.0）
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運用形態: 簡易宿所（旅館業法）による365日運用を前提。
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強み:
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即戦力の内装: リフォーム直後のため、内装工事費をかけずに家具・家電の配置だけで最高ランクのリスティングを作成可能。
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初期費用の安さ: 礼金ゼロ・フリーレント2ヶ月により、初期の持ち出し資金（約55万円分）を大幅に削減できる。
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希少なサイズ: 165㎡・5LDKの民泊は郡山市内でも極めて少なく、3〜4家族の合同旅行や、合宿、法人需要を一手に引き受けられる。
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駐車場無料: 3台分以上の駐車場は、車移動が基本の地方観光において絶対的なアドバンテージ。
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課題:
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高額な賃料: 月約30万円（税込）を回収するためには、1泊3〜5万円以上の単価設定と、週末・連休の高稼働が必須。
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立地: 駅からは距離があるため、公共交通機関利用の訪日外国人よりも、国内の車移動グループを主軸に置く必要がある。
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💰 想定年間利益シミュレーション（大人数特化運用）
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前提: 最大12名収容。平均単価 ¥45,000、稼働率 45%（年間164泊）で試算。
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年間固定費（賃料 10ヶ月分 ※初年度フリーレント考慮）:
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¥305,800（税込） × 10 ヶ月 = ¥3,058,000
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年間売上予測:
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¥45,000 × 164 泊 = ¥7,380,000
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年間運営費（清掃・光熱費・手数料 25%）:
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¥7,380,000 × 0.25 = ¥1,845,000
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想定年間営業利益（初年度）:
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¥7,380,000 - ¥3,058,000 - ¥1,845,000 = ¥2,477,000
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総初期投資額（概算）:
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初期費用（敷金1・保証料等） 約50万円 ＋ 家具家電（大人数用） ＋ 消防設備 = 約3,000,000円
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投資回収期間:
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¥3,000,000 ÷ ¥2,477,000 ≒ 約1.21年（約1年3ヶ月）
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⚠️ 契約前に確認する最重要ポイント
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簡易宿所（旅館業法）への適合性（最優先）:
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郡山市の保健所の基準に基づき、165㎡の木造2階建てで簡易宿所許可が下りるか（特に避難経路や防火壁の有無）を確認してください。
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「事業用消費税別途」の詳細:
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表記の27.8万円に消費税10%が加算される場合、月額は30.58万円になります。収支計画はこの額で作成してください。
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石油給湯器の維持管理:
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設備に「石油給湯器」とあります。寒冷地での冬の燃料切れはゲストのクレームに直結するため、自動配送サービスの契約が可能か確認してください。
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フリーレント期間中の活動:
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2ヶ月のフリーレント期間内に、**「消防検査」「保健所検査」「家具搬入」**を全て完了させ、家賃発生と同時にオープンできるスケジュール調整が成功の鍵です。
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