🏡 物件情報（民泊利用時）
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所在地: 岐阜県岐阜市曙町2丁目9（または戎町2丁目11）
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交通アクセス:
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名鉄各務原線「田神駅」 徒歩6分
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名鉄「名鉄岐阜駅」 徒歩20分（バス・タクシー圏内）
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専有面積: 72.1㎡
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間取り: 4DK（洋室3、和室1、DK）
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建物構造/階数: マンション / 3階部分（最上階・南西角部屋）
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築年数: 築35年（1990年頃）
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構造: 新耐震基準。
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賃料/管理費: ¥44,000 / ¥3,000（※民泊時は別途相談の可能性あり）
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合計固定費（月額）: ¥47,000/月（標準時）
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初期費用: 敷金0円 / 礼金0円
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特記事項:
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民泊・グループホーム可能（家賃相談）。
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フリーレント1ヶ月付き。
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2025年リフォーム済み。
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ペット相談可（1頭まで）。
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インターネット・テレビ無料。
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📊 民泊適正評価と事業前提
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総合評価: ★★★★★（5.0/5.0）
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運用形態: 住宅宿泊事業法（民泊新法）を前提とした「岐阜観光・ビジネス」拠点。
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強み:
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圧倒的な固定費の低さ: 月額5万円以下の固定費で72㎡・4DKを運営できるケースは稀。月間3〜4日の稼働で赤字を回避できる計算になります。
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初期投資の低減: 敷礼ゼロ、フリーレント1ヶ月により、浮いた資金を高品質な家具や消防設備に回せます。
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大人数収容: 4DKあるため、最大8〜10名程度の収容が可能。1泊あたりの単価を2〜3万円に設定しても、ゲスト1人あたりの単価が安いため、高い競争力を維持できます。
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リノベ済み: エアコンや独立洗面台など、現代のゲストが求める設備が揃っています。
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課題:
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民泊時の家賃交渉: 「民泊の場合は家賃相談」とあるため、月額5,000円〜10,000円程度の上乗せを想定しておく必要がありますが、それでも十分安価です。
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3階階段: エレベーターの有無は要確認ですが、階段のみの場合、重い荷物を持つゲストへの事前告知が必要です。
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💰 想定年間利益シミュレーション（大人数グループ向け）
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前提: 民泊時家賃 ¥55,000（想定）として計算。平均単価 ¥18,000、稼働率 45%（年間164泊）で試算。
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年間固定費（賃料・管理費）:
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¥55,000 × 11 ヶ月（フリーレント考慮） = ¥605,000
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年間売上予測:
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¥18,000 × 164 泊 = ¥2,952,000
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年間運営費（清掃・光熱費・手数料 25%）:
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¥2,952,000 × 0.25 = ¥738,000
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想定年間営業利益:
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¥2,952,000 - ¥605,000 - ¥738,000 = ¥1,609,000
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総初期投資額（概算）:
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初期費用（保証料・仲介等） 約15万円 ＋ 家具家電・消防設備 = 約1,200,000円
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投資回収期間:
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¥1,200,000 ÷ ¥1,609,000 ≒ 約0.75年（約9ヶ月）
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⚠️ 契約前に確認する最重要ポイント
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「民泊時」の賃料条件（最優先）:
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居住用としての4.4万円から、民泊事業用としていくら加算されるのか、また**「転貸承諾書」の発行に別途費用**がかかるかを確認してください。
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マンション管理規約の確認:
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オーナーは許可していても、マンション全体の管理組合が民泊を禁止していないか、念のため管理会社に確認してもらう必要があります。
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消防設備の設置可否:
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集合住宅（マンション）のため、民泊として運用するには自火報（特定小規模施設用自動火災報知設備）等の設置が必要です。壁への穴あけや配線工事の許可を事前に得てください。
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駐車場代:
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岐阜は車社会です。敷地内駐車場の空き状況と料金、または近隣コインパーキングの相場を確認してください。
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