🏡 物件情報（民泊利用時）
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URL: https://house.goo.ne.jp/rent/bb/detail/0/13116/6988794078/00272308/x06988794078.html
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所在地: 東京都豊島区池袋３丁目
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交通アクセス:
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東京メトロ有楽町線/副都心線「要町駅」 徒歩6分
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各線「池袋駅」 徒歩16分
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使用部分面積: 40.29㎡
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建物構造/階数: 木造 / 2階建
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築年月（築年数）: 1975年8月 (築50年5ヶ月)
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⚠️構造リスク: 旧耐震基準物件。
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賃料/管理費: ¥253,000 / なし
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合計固定費（月額）: ¥253,000/月
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初期費用: 敷金1ヶ月 / 礼金1ヶ月
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特記事項:
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民泊新法（180日）運営中物件。
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家具買取相談可能（居抜き）。
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3月1日家賃発生での紹介。
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民泊専用の問い合わせフォーム・保険加入あり。
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📊 民泊適正評価と事業前提
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総合評価: ★★★★☆（4.0/5.0）
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運用形態: 住宅宿泊事業法（民泊新法）による180日運用、または旅館業法への転換を検討。
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強み:
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即時性（居抜き）: 家具や設備が整った状態で引き継げれば、オープンまでの空室期間をゼロに近づけ、消防設備等の再投資も抑えられる。
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集客立地: 池袋駅徒歩圏内は外国人観光客に極めて人気が高く、180日の制限があっても高い宿泊単価で収益を上げやすい。
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実績の継承: 現在運営中であれば、近隣住民との合意形成や自治体への届出が既に完了しているため、許可取得の不確実性が低い。
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課題:
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180日制限: 現在は新法運営のため、残りの185日をどう活用するか（マンスリー貸しなど）の戦略、または簡易宿所（365日）への切替が可能かを確認する必要がある。
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旧耐震・築古: 築50年の木造のため、簡易宿所化する場合は耐震診断・補強が必須となり、コストが跳ね上がるリスクがある。
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💰 想定年間利益シミュレーション（新法＋マンスリー併用）
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前提: 180日は民泊（単価¥18,000/稼働率80%）、残り185日はマンスリー（月額¥20万）で試算。
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年間固定費（賃料）:
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¥253,000 × 12 ヶ月 = ¥3,036,000
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年間売上予測:
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民泊売上：¥18,000 × 144 泊 = ¥2,592,000
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マンスリー売上：¥200,000 × 6 ヶ月 = ¥1,200,000
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合計売上：¥3,792,000
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年間運営費（清掃・光熱費・手数料等 25%）:
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¥3,792,000 × 0.25 = ¥948,000
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想定年間営業利益:
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¥3,792,000 - ¥3,036,000 - ¥948,000 = ▲¥192,000（赤字リスク）
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改善策: 単価を¥25,000以上に上げるか、**簡易宿所（365日運用）**への転換が必須です。
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⚠️ 契約前に確認する最重要ポイント
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簡易宿所（365日）への転換可否（最優先）:
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新法（180日）ではこの賃料水準だと収益化が極めて困難です。「旅館業法（簡易宿所）」としての許可取得をオーナーが承諾しているか、および豊島区の保健所の基準をクリアできるかを確認してください。
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家具買い取りの内容と価格:
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現在の家具・家電のリストと状態、および買い取り希望価格を確認し、新品を揃える場合と比較してメリットがあるか判断してください。
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運営実績の開示:
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可能であれば、現運営者のAirbnb等のカレンダー稼働状況や平均単価のデータを開示してもらい、シミュレーションの精度を高めてください。
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民泊専用フォームの条件:
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「別途お問い合わせフォーム」での回答内容（民泊利用時の賃料アップや追加保証金の有無）を精査してください。
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