🏡 物件情報（民泊・事業利用時）
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所在地: 北海道岩見沢市南町2条2丁目2-7
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交通アクセス: JR函館本線「岩見沢駅」から車・バス（駐車場・ガレージ付き）
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専有面積: 広々4LDK（128㎡前後の可能性あり）
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建物構造: 木造2階建て（角地）
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賃料/管理費: ¥10,000 / なし
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合計固定費（月額）: ¥10,000/月
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初期費用: 敷金3万円（退去時清掃費に充当）
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※2年以内の退去で9万円の違約金あり。
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特記事項:
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民泊、又貸し、法人利用OK（公認）。
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10年後に30万円で譲渡可能。
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DIY・リフォーム自由。
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家具・家電・寝具付き（現状渡し）。
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水道・暖房の整備は入居前にオーナーが実施。
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📊 民泊適正評価と事業前提
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総合評価: ★★★★★（5.0/5.0）※雪国運営の覚悟がある場合
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運用形態: 住宅宿泊事業法（民泊新法）による「北海道ロードツーリング・冬レジャー」拠点。
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強み:
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損益分岐点が異常に低い: 月額1万円＋光熱費＋通信費で、固定費は2.5万円程度。月1日の宿泊予約で黒字化します。
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家具家電付きの即時性: 初期投資のうち、大きな割合を占める家具・家電・寝具が揃っているため、消防設備を整えるだけで即日スタートが可能です。
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資産形成ルート: 民泊で稼ぎながら、10年後には自分の資産にできます。賃貸経営と不動産投資を同時に行える希少なスキームです。
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ペット無制限: 北海道の広大な土地で「大型犬多頭飼いOK」の民泊として打ち出せば、全国の愛犬家がターゲットになります。
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課題:
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雪対策（重要）: 岩見沢市は北海道内でも有数の豪雪地帯です。除雪作業は借主負担のため、冬場の運営には除雪機の手配や、定期的な雪かき代行の確保が必須です。
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退去時の撤去義務: 不用品をそのまま利用できますが、退去時には「空にする」必要があります。最後にかかる廃棄費用を積み立てておく必要があります。
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💰 想定年間利益シミュレーション（低単価・高回転モデル）
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前提: 最大8名収容。平均単価 ¥10,000（激安設定）、稼働率 40%（年間146泊）で試算。
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年間固定費（賃料）:
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¥10,000 × 12 ヶ月 = ¥120,000
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年間売上予測:
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¥10,000 × 146 泊 = ¥1,460,000
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年間運営費（清掃・光熱費・除雪費・手数料 40% ※除雪費含む）:
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¥1,460,000 × 0.40 = ¥584,000
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想定年間営業利益:
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¥1,460,000 - ¥120,000 - ¥584,000 = ¥756,000
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総初期投資額（概算）:
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初期費用 3万円 ＋ 消防設備 ＋ 予備の防寒具など = 約300,000円〜
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投資回収期間:
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¥300,000 ÷ ¥756,000 ≒ 約0.4年（約5ヶ月）
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⚠️ 契約前に確認する最重要ポイント
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譲渡オプションの書面化（最優先）:
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「10年後に30万円で譲渡」という約束は、必ず**「賃貸借契約書」または「公正証書」**に明記してもらってください。将来のトラブルを防ぐためです。
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冬の「暖房設備」のスペック:
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北海道の冬は命に関わります。設置されているストーブの能力や、燃料（灯油）タンクの容量、配管の凍結防止策を確認してください。
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消防法への適合:
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岩見沢市の消防局に連絡し、民泊利用時の「自動火災報知設備」などの基準を確認してください。家具が多い場合、内装制限などの相談も必要です。
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近隣の除雪ルール:
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角地のため除雪範囲が広くなります。近隣の雪捨て場の有無や、除雪車が通るルートを確認してください。
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