🏡 物件情報（民泊・事業利用時）
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YouTube内覧: https://youtu.be/XfqlzXkw1pY
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所在地: 兵庫県南あわじ市灘城方
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交通アクセス:
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舞子駅から高速バス「灘」下車 徒歩26分
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駐車場・駐輪場・バイク置き場 無料（車移動必須）
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間取り: 2K
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建物構造: 鉄骨造（4階建の3階部分）
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賃料/修繕積立金: ¥33,000 / ¥6,000
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合計固定費（月額）: ¥39,000/月（※事業用は＋消費税10%）
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初期費用（住居利用時）: ¥68,500（礼金3.9万、保証会社2万、保険0.95万）
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特記事項:
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民泊・シェアハウス要相談（管理組合ルール遵守）。
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フリーレント1ヶ月付き。
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譲渡型賃貸の相談可能（固定資産税：年3万程度）。
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ペットOK（頭数多い場合も相談）。
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オール電化、現状回復ほぼ不要。
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📊 民泊適正評価と事業前提
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総合評価: ★★★★☆（4.0/5.0）
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運用形態: 住宅宿泊事業法（民泊新法）による「体験型・釣り・サピング」拠点。
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強み:
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圧倒的低リスク: 月額約4万円の固定費は、月1〜2日の宿泊予約で回収可能。
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譲渡オプション: 運営が軌道に乗れば、そのまま買い取る（譲渡型賃貸）ことで、将来的な資産形成とランニングコスト削減（家賃→修繕積立金のみへ）が可能。
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絶景・アウトドア資源: 海が見える景観と屋上利用、近隣のレジャー施設は、SNS映えとリピート率向上に直結します。
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現状回復不要: 内装のカスタマイズが自由なため、ターゲット層に合わせたリノベーションが可能です。
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課題:
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立地と集客: 周辺にスーパー・コンビニが皆無（徒歩100分以上）のため、**「完全な車移動ゲスト」**にターゲットを絞り、食材持込型のBBQプランなどを提案する必要があります。
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管理組合の承認: 「民泊要相談」となっているため、管理組合の合意を得るプロセスが必須です。
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💰 想定年間利益シミュレーション（釣り・リモートワーク特化）
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前提: 平均単価 ¥12,000、稼働率 30%（年間110泊）で試算。
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年間固定費（賃料＋積立金）:
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¥42,900（税込想定） × 11 ヶ月（フリーレント考慮） = ¥471,900
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年間売上予測:
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¥12,000 × 110 泊 = ¥1,320,000
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年間運営費（清掃・光熱費・手数料 30%）:
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¥1,320,000 × 0.30 = ¥396,000
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想定年間営業利益:
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¥1,320,000 - ¥471,900 - ¥396,000 = ¥452,100
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投資回収期間:
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初期費用＋家具等（約80万円） ÷ ¥452,100 ≒ 約1.7年
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⚠️ 契約前に確認する最重要ポイント
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管理組合の民泊禁止規約（最優先）:
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オーナーは柔軟ですが、マンション全体の規約で民泊が明確に禁止されていないか、管理組合の現時点の意向を必ず確認してください。
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電気温水器の状態:
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動画での確認に加え、電気温水器の年式を確認してください。古い場合、冬場の湯切れや故障リスクがあり、ゲストへの影響が大きいです。
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譲渡型賃貸の詳細:
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将来的に所有権を移転する場合の、**「月々の支払額」「期間」「最終的な名義変更費用」**を契約前に書面で提示してもらうことが重要です。
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ネット環境:
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ワーケーション需要を狙う場合、光回線の引き込みが可能か、または安定した電波状況かを確認してください。
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