🏡 物件情報（民泊利用時）
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所在地: 東京都渋谷区松濤１
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交通アクセス:
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JR山手線/渋谷駅 徒歩7分
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京王井の頭線/神泉駅 徒歩3分
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間取り/専有面積: 1K（洋6.5） / 27.12㎡
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建物構造/階数: 鉄筋コンクリート造（RC） / 3階/4階建
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築年月（築年数）: 1998年10月 (築27年2ヶ月)
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賃料/管理費: ¥188,000 / ¥10,000
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合計固定費（月額）: ¥198,000/月
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初期費用: 敷金1ヶ月 / 礼金1ヶ月
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特記事項:
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民泊可（※民泊・旅館業の場合諸条件変更有）。
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屋上テラス無料利用可、レンタルスペース利用可。
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バストイレ別、独立洗面台。
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契約期間は定期借家2年。
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📊 民泊適正評価と事業前提
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総合評価: ★★★★★（5.0/5.0）
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運用形態: 簡易宿所（旅館業法）による365日運用を前提。
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強み:
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最高の立地: 渋谷駅徒歩7分は、民泊における集客力、平均単価において圧倒的な優位性を持つ。
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構造: 築浅のRC造であり、新耐震基準適合。簡易宿所化の際の構造リスクや大規模修繕費用が非常に低い。
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収益性: 高い稼働率と単価が見込め、投資回収期間が短い（後述）。
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許可取得: マンションでの民泊許可は難易度が高いが、募集時に「民泊可」と記載があるため、管理会社の協力が得やすく、許可取得の実現性が高い。
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課題:
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条件変更: 「民泊・旅館業の場合諸条件変更有」の具体的な内容（賃料の値上げ、敷金増額など）を契約前に確認・交渉する必要がある。
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定期借家: 契約期間が2年と限定されており、事業継続のリスクとなる。再契約の可否と条件を明確にする必要がある。
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💰 想定年間利益シミュレーション（簡易宿所運用）
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前提: 渋谷駅徒歩圏内、リノベーション済みRC造物件として、宿泊単価 ¥22,000、稼働率 85%（年間310泊）で試算。
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年間固定費（賃料・管理費）:
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¥198,000 × 12 ヶ月 = ¥2,376,000
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年間売上予測:
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¥22,000 × 310 泊 = ¥6,820,000
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年間運営費（売上の25%）:
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¥6,820,000 × 0.25 = ¥1,705,000
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想定年間営業利益:
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¥6,820,000 (売上) - ¥2,376,000 (固定費) - ¥1,705,000 (運営費) = ¥2,739,000
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総初期投資額（概算）:
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敷金・礼金、前家賃、仲介手数料など ＋ 消防設備、家具家電、備品など = 約2,500,000円
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投資回収期間:
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¥2,500,000 ÷ ¥2,739,000 ≒ 約0.91年（約11ヶ月）
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⚠️ 契約前に確認する最重要ポイント
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民泊利用時の最終条件（最優先）:
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**旅館業法（簡易宿所）**に基づく事業利用が可能か。
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「諸条件変更有」の具体的な内容として、賃料の増額、敷金・礼金の増額、保証会社の条件などを明確に交渉し、書面で取り交わしてください。
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建物全体の許認可:
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当該マンションの管理規約や、建築当時の図面を確認し、簡易宿所化に必要な消防法上の設備設置や、特定行政庁（渋谷区）への届出に問題がないか、専門家（行政書士や一級建築士）に確認してください。
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定期借家契約:
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2年後の再契約が可能であるか、また、その際の賃料改定条件について、書面で確約を取るようにしてください。
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