民泊物件 · 16日 12月 2025

【岐阜・大垣市】賃料7万円！築44年4DK戸建「12年後無償譲渡・低リスク事業戦略」

URL: https://jmty.jp/gifu/est-hou/article-1epppp
所在地: 岐阜県大垣市内原１丁目５７番地５
交通アクセス: 大垣インターチェンジまで車で2分（車移動が前提）
間取り/専有面積: 4DK / 81.14㎡
建物構造/階数: 木造2階建 / 築44年（1981年頃）
- ⚠️構造リスク: 1981年6月以降の建築であれば新耐震基準適合の可能性が高い。
賃料（プランB）: ¥70,000/月
合計固定費（月額）: ¥70,000/月（譲渡プラン）
初期費用（プランB）: 敷金なし / 礼金なし / 仲介手数料なし
特記事項:
- 12年間家賃支払い後、土地・建物を無償譲渡（プランB）。
- 民泊、事業用対応可能、別途ご相談下さい。
- 既に洋室化にリフォーム済み、新品エアコン3台、消防設備設置済み。
- 専用庭付でBBQ等のアクティビティが可能。

総合評価: ★★★★★（5.0/5.0）
運用形態: 簡易宿所（旅館業法）による365日運用を前提。
強み:
1. 究極の資産形成: 12年後の無償譲渡により、事業利益に加え、不動産資産そのものを獲得できる。
2. 初期投資の抑制: リフォーム済み、エアコン3台付き、消防設備設置済みであり、家具・備品のみの投資で済む可能性が高い。
3. 低固定費: 月額7万円で4DK戸建は、地方民泊として高い収益性を確保できる。
4. 立地: 大垣ICすぐという立地は、車を利用する観光客やビジネス客をターゲットにしやすく、広域観光の拠点として機能できる。
課題:
1. 事業許可: 「別途ご相談」であるため、旅館業法に基づく転貸許可の交渉と確約が必要。
2. 旧耐震リスク: 築年数から、新耐震基準適合の有無を確認し、もし不適合であれば耐震補強が必要になる可能性がある。

年間固定費（賃料）:
- ¥70,000 $\times$ 12 ヶ月 = ¥840,000
年間売上予測:
- ¥16,000 $\times$ 146 泊 = ¥2,336,000
年間運営費（売上の25%）:
- ¥2,336,000 $\times$ 0.25 = ¥584,000
想定年間営業利益:
- ¥2,336,000 (売上) - ¥840,000 (固定費) - ¥584,000 (運営費) = ¥912,000
総初期投資額（概算）:
- 敷金・礼金なし＋初期保証料＋家具家電、備品 = 約1,500,000円
投資回収期間:
- ¥1,500,000 $\div$ ¥912,000 $\fallingdotseq$ 約1.64年（約1年8ヶ月）

無償譲渡の契約条件（最優先）:
- 12年間の継続賃貸が解除された場合の、リフォームや家具家電など自己投資の補償について、覚書に明確に盛り込む。
- 譲渡時の名義変更にかかる諸費用（登記費用、税金など）を専門家（司法書士）に事前に確認する。
民泊事業への転貸許可:
- 旅館業法に基づく簡易宿所運営を目的とした転貸事業を行うことについて、賃貸契約書（または覚書）に明確に記載し、家主の書面による承諾を得る。
消防法・建築基準法の確認:
- **「消防設備設置済」**の内容（自動火災報知機など）が、簡易宿所営業に必要な基準を満たしているか、地元の消防署に確認してください。
- 築年数から新耐震基準適合の有無を建築士に確認してください。
DIYの条件:
- 「破壊的リフォームは除く」の詳細と、民泊運営上必要な追加リフォーム（例：内鍵の設置、サイン表示など）が可能かを確認してください。

カテゴリ： tokai, gifu