民泊物件 · 16日 12月 2025

【東京・練馬区】賃料14.4万円！築50年2DK戸建「駅徒歩2分・民泊相談可」都心高回転戦略

URL: https://house.goo.ne.jp/rent/ap/detail/1/13120/030H100478110703/148890023/x1030H100478110703.html
所在地: 東京都練馬区北町８丁目
交通アクセス:
- 地下鉄赤塚駅（有楽町線/副都心線）徒歩2分
- 東武東上線「下赤塚駅」徒歩3分
間取り/専有面積: 2DK（洋4.5、洋4、DK9） / 44.71㎡
建物構造/階数: 木造2階建 / 築50年（1975年11月）
- ⚠️構造リスク: 旧耐震基準物件。
賃料/管理費: ¥144,000 / ¥5,000
合計固定費（月額）: ¥149,000/月
初期費用: 敷金1ヶ月 / 礼金なし
特記事項:
- 民泊利用相談可（※諸条件の変更あり、要確認）。
- 全面リノベーション済み（2025年10月）。
- 駅徒歩2分の好立地。
- エアコン3台、追焚機能付き。

総合評価: ★★★★☆（4.0/5.0）
運用形態: 簡易宿所（旅館業法）または民泊新法（年間180日）を前提。
強み:
1. 立地: 東京メトロ駅徒歩2分は、都心民泊として最高の集客力を誇る。
2. 事業承諾: オーナーの事業利用への理解があり、許認可取得が容易である可能性が高い。
3. 初期投資抑制: リノベーション済み、エアコン3台付きのため、内装・設備投資が大幅に抑えられる。
4. 低固定費（都心比）: 都心駅徒歩2分で15万円以下の戸建は競争力が高い。
課題:
1. 旧耐震: 築50年の旧耐震物件であり、簡易宿所化の際には**耐震補強費用（高額）**が発生するリスクが高い。
2. 許認可条件: 民泊利用時の賃料や条件変更について、契約前に詳細な交渉が必要。

年間固定費（賃料・管理費）:
- ¥149,000 $\times$ 12 ヶ月 = ¥1,788,000
年間売上予測:
- ¥17,000 $\times$ 274 泊 = ¥4,658,000
年間運営費（売上の25%）:
- ¥4,658,000 $\times$ 0.25 = ¥1,164,500
想定年間営業利益:
- ¥4,658,000 (売上) - ¥1,788,000 (固定費) - ¥1,164,500 (運営費) = ¥1,705,500
総初期投資額（概算）:
- 敷金 14.4万円＋前家賃・仲介手数料など＋ 耐震補強 ＋消防設備費＋家具家電 = 約4,500,000円
投資回収期間:
- ¥4,500,000 $\div$ ¥1,705,500 $\fallingdotseq$ 約2.64年（約2年8ヶ月）

民泊利用の最終条件（最優先）:
- 民泊利用時の賃料はいくらになるか？（「諸条件の変更があります」と記載あり）
- 旅館業法（簡易宿所）での転貸を許可しているか？（民泊新法は稼働日数が少なく収益性が低いため避けるべき）
耐震診断と補強費用:
- 築50年の旧耐震物件であるため、簡易宿所化に必要な耐震補強工事の概算費用を建築士に依頼し、賃貸契約前に把握してください。
賃貸契約の特約事項:
- 民泊事業を行うこと、および許認可取得に必要な工事を行うことを目的とした特約を、契約書に明確に盛り込んでください。
リノベーションの詳細:
- リノベーション済みですが、消防設備（自動火災報知設備など）は民泊利用を想定したものではないため、その設置費用を見積もってください。

カテゴリ： tokyo, nerimaku