🏡 物件情報（民泊利用時）
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所在地: 東京都大田区大森中３
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交通アクセス: 京急本線/京急空港線「京急蒲田駅」 徒歩12分
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間取り/専有面積: ワンルーム（洋6 K2） / 20㎡
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建物構造/階数: 鉄筋コンクリート造（RC） / 5階/5階建（最上階・角部屋）
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築年月（築年数）: 2021年5月 (築5年未満)
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賃料/管理費: ¥137,500 / ¥8,800
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合計固定費（月額）: ¥146,300/月
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初期費用: 敷金1ヶ月 / 礼金3ヶ月（合計4ヶ月分）
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特記事項:
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民泊可（※民泊・旅館業の場合諸条件変更の可能性あり）。
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築浅（築5年）のRC造で構造的なリスクが極めて低い。
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オートロック、バストイレ別、独立洗面台、浴室乾燥機など設備充実。
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📊 民泊適正評価と事業前提
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総合評価: ★★★★☆（4.5/5.0）
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運用形態: 簡易宿所（旅館業法）による365日運用を前提。
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強み:
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低リスク構造: 築浅のRC造であり、簡易宿所化に必要な構造上の改修費用リスク（特に消防法・耐震）が非常に低い。
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立地: 京急蒲田は羽田空港利用者にとって非常に便利であり、空港トランジット、早朝・深夜フライト利用者の需要が高い。
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ゲスト満足度: 築浅、最上階、角部屋、充実した設備により、レビュー評価が高くなりやすい。
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事業承諾: 「民泊可」の記載により、許可取得の実現性が高い。
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課題:
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初期費用: 礼金が3ヶ月分（約41万円）と高額であり、初期投資の回収を圧迫する。
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広さ: 20㎡のワンルームは、定員が1～2名に限定され、高単価を狙う難易度は上がる。
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諸条件変更: 「民泊・旅館業の場合諸条件変更の可能性あり」の具体的な内容を事前に確認する必要がある。
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💰 想定年間利益シミュレーション（簡易宿所運用）
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前提: 羽田アクセス特化、築浅高品質を活かし、宿泊単価 ¥14,000、稼働率 80%（年間292泊）で試算。
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年間固定費（賃料・管理費）:
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¥146,300 × 12 ヶ月 = ¥1,755,600
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年間売上予測:
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¥14,000 × 292 泊 = ¥4,088,000
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年間運営費（売上の25%）:
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¥4,088,000 × 0.25 = ¥1,022,000
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想定年間営業利益:
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¥4,088,000 (売上) - ¥1,755,600 (固定費) - ¥1,022,000 (運営費) = ¥1,310,400
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総初期投資額（概算）:
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敷金・礼金など初期費用合計 ¥550,000 ＋ 消防設備、家具家電、備品など = 約2,050,000円
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投資回収期間:
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¥2,050,000 ÷ ¥1,310,400 ≒ 約1.56年（約1年7ヶ月）
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⚠️ 契約前に確認する最重要ポイント
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民泊利用時の最終条件（最優先）:
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**旅館業法（簡易宿所）**に基づく事業利用が可能か。
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「諸条件変更の可能性」として、**賃料の増額、敷金・礼金の増額、または契約期間の変更（定期借家への変更など）**がないか、具体的に交渉し、書面で取り交わしてください。
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管理組合の規約確認:
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オーナーまたは管理会社を通じて、当該マンションの管理規約に民泊（短期賃貸）を禁止する規定がないことを確認してください。
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初期投資の抑制:
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築浅のため、消防設備（自動火災報知機など）の設置は必須ですが、構造的な改修は不要である可能性が高いです。許認可に必要な最低限の設備投資額を、行政書士や消防設備士に依頼して把握してください。
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礼金3ヶ月分の交渉:
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高い収益性が見込めますが、礼金3ヶ月分は投資回収を圧迫します。事業利用であることを理由に、礼金の減額交渉を試みる価値はあります。
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