🏡 物件情報（民泊利用時）
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所在地: 鹿児島県指宿市開聞川尻5753
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交通アクセス: JR指宿枕崎線「薩摩川尻駅」まで2.1km（車移動が前提）
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間取り/専有面積: 4K / 64.95㎡
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建物構造/階数: 木造平屋 / 築年数不明
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賃料/管理費: ¥38,000 / 0円
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合計固定費（月額）: ¥38,000/月
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初期費用: 敷金2ヶ月分 / 礼金なし
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特記事項:
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美しいオーシャンビュー（最大の差別化要素）。
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旅館のような雰囲気のインテリア。
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水廻り中心にリフォーム済み。
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商業利用可、民泊利用可、DIY可。
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更新料不要（実質期限なし）。
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📊 民泊適正評価と事業前提
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総合評価: ★★★★★（5.0/5.0）
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運用形態: 簡易宿所（旅館業法）による365日運用を前提。
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強み:
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超低固定費: 月額3.8万円という破格の賃料で、高い利益率を確保可能。
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差別化: オーシャンビュー、旅館風インテリア、指宿の温泉観光地という立地。
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許認可リスク低: 平屋建てのため、消防法・建築基準法（避難経路、用途変更確認申請など）の適合が2階建以上に比べて容易。
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初期投資抑制: 水回り改修済みのため、大規模なリフォーム費用を抑制できる可能性がある。
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課題:
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交通: 駅からは遠く、車移動が必須。
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築年数: 築年数不明の木造物件のため、詳細な構造確認が必要。
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💰 想定年間利益シミュレーション（簡易宿所運用）
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前提: オーシャンビューと温泉観光のニーズを捉え、宿泊単価 ¥18,000、稼働率 45%（年間164泊）で試算。
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年間固定費（賃料）:
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¥38,000 × 12 ヶ月 = ¥456,000
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年間売上予測:
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¥18,000 × 164 泊 = ¥2,952,000
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年間運営費（売上の25%）:
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¥2,952,000 × 0.25 = ¥738,000
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想定年間営業利益:
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¥2,952,000 (売上) - ¥456,000 (固定費) - ¥738,000 (運営費) = ¥1,758,000
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総初期投資額（概算）:
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敷金 7.6万円 ＋ 前家賃・仲介手数料など ＋ 消防設備、内装仕上げ、家具家電 = 約3,500,000円
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投資回収期間:
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¥3,500,000 ÷ ¥1,758,000 ≒ 約1.99年（約2年）
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⚠️ 契約前に確認する最重要ポイント
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許認可の要件確認（最優先）:
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指宿市保健所にて、物件所在地が旅館業（簡易宿所）の許可取得に問題ないか、特に消防法上の適合性を事前相談してください。
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木造築年数不明のため、建築士による構造安全性（耐震性）の確認を必ず行ってください。
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賃貸契約の特約事項:
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契約書に**「旅館業法に基づく簡易宿所運営」を目的とした転貸事業を行うこと**を明確に盛り込む特約を設けてください。
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リフォーム状況の詳細:
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「水廻り中心にリフォーム済み」の内容と、築年数を具体的に確認し、追加で必要なリフォーム（特に古民家の断熱・防音）費用を見積もってください。
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オーシャンビューの保証:
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「美しいオーシャンビュー」が確約されているか、実際に現地で眺望を確認してください。
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