🏡 物件情報（民泊利用時）
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所在地: 茨城県高萩市秋山（大字）
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交通アクセス: JR常磐線「常陸多賀駅」（アクセス詳細不明、車移動が前提）
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間取り/専有面積: 4LDK / 99.77㎡
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建物構造/階数: 木造2階建 / 築39年（1986年頃）
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⚠️構造リスク: 築年数から新耐震基準適合物件である可能性が高い。
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賃料/管理費: ¥59,000 / 0円
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合計固定費（月額）: ¥59,000/月
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初期費用: 敷金4ヶ月分 / 礼金2ヶ月分
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特記事項:
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民泊転貸OK物件。
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リフォーム済み（水回り設備が新品）。
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広い庭付きでBBQが可能。
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面積が99.77㎡のため、用途変更確認申請が不要になる可能性がある（要確認）。
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📊 民泊適正評価と事業前提
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総合評価: ★★★★☆（4.5/5.0）
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運用形態: 簡易宿所（旅館業法）による365日運用を前提。
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強み:
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事業許可: 「民泊転貸OK」で事業開始のリスクが低い。
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低固定費: 月額5.9万円と低く、高い利益率を確保可能。
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物件の質: 水回り新品のリフォーム済み物件であり、初期改修費用を抑えられる。
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差別化: 広い4LDK、庭付きBBQは、ファミリー・グループ旅行者に魅力的。
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課題:
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初期費用: 敷金・礼金が合計6ヶ月分（約35.4万円）と高額。
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インフラ: LPガス、簡易水洗トイレと記載されており、ゲストの利便性について考慮が必要。
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💰 想定年間利益シミュレーション（簡易宿所運用）
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前提: リフォーム済み、BBQ可能な戸建として、宿泊単価 ¥18,000、稼働率 40%（年間146泊）で試算。
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年間固定費（賃料）:
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¥59,000 × 12 ヶ月 = ¥708,000
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年間売上予測:
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¥18,000 × 146 泊 = ¥2,628,000
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年間運営費（売上の25%）:
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¥2,628,000 × 0.25 = ¥657,000
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想定年間営業利益:
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¥2,628,000 (売上) - ¥708,000 (固定費) - ¥657,000 (運営費) = ¥1,263,000
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総初期投資額（概算）:
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敷金・礼金 35.4万円 ＋ 前家賃・仲介手数料など ＋ 消防設備、家具家電、備品 = 約3,000,000円
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投資回収期間:
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¥3,000,000 ÷ ¥1,263,000 ≒ 約2.37年（約2年5ヶ月）
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⚠️ 契約前に確認する最重要ポイント
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許認可の要件確認（最優先）:
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茨城県の保健所にて、旅館業（簡易宿所）の許可取得要件を事前相談してください。
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面積が99.77㎡と100㎡に近いため、特定行政庁（高萩市など）に用途変更確認申請の要否を必ず確認してください。
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賃貸契約の特約事項:
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賃貸借契約書に**「旅館業法に基づく簡易宿所運営」を目的とした転貸事業を行うこと**を明確に記載した特約を設けてください。
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インフラの詳細:
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LPガスであるため、都市ガスに比べてコストが高くなる可能性があります。
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簡易水洗トイレは、ゲスト（特に外国人観光客）の評価に影響を与える可能性があるため、詳細な設備状況を確認してください。
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初期費用の詳細:
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敷金4ヶ月分、礼金2ヶ月分という高額な初期費用の内訳と返還条件（特に民泊利用時の原状回復の範囲）を事前に明確にしてください。
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