🏡 物件情報（民泊利用時）
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所在地: 山口県萩市椿東（大字）6041
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交通アクセス: JR山陰本線「越ケ浜駅」徒歩2分
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間取り/専有面積: 4K / 建物面積 139.68㎡（土地面積 269.19㎡）
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建物構造/階数: 平屋 / 築59年（1966年頃）
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⚠️構造リスク: 旧耐震基準物件。
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購入価格: 250万円
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固定費（年間）: 賃料・管理費なし。固定資産税のみ。
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特記事項:
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人気の平屋、広々とした139㎡。
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JR駅徒歩2分、海まで徒歩2分（釣り、海水浴の需要）。
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裏に便利な倉庫付き。
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面積が100㎡を超えますが、旅館業法に用途変更する際、既存の用途が住居系であれば用途変更確認申請が不要な特例（特定行政庁による）があるか確認が必要。
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📊 民泊適正評価と事業前提
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総合評価: ★★★★★（5.0/5.0）
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運用形態: 簡易宿所（旅館業法）による365日運用を前提。
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強み:
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超低価格＆資産化: 250万円で物件を取得でき、家賃が不要なため、投資回収後の利益率が極めて高い。
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立地: 駅近（徒歩2分）かつ海近という、観光とレジャー両方の需要に訴求可能。
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平屋: 構造が単純で、大規模リノベーションや消防法対応が2階建より容易。
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広さ: 139㎡の広さで、大人数の収容が可能。
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課題:
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耐震補強: 築59年の旧耐震物件であり、簡易宿所化には耐震補強工事が必須（高額な初期投資）。
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用途変更確認申請: 建物面積が100㎡を超過しており、原則として用途変更確認申請が必須となる（費用と時間がかかる）。
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💰 想定年間利益シミュレーション（簡易宿所運用：購入物件）
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前提: 広い平屋、駅近、海近という強みを活かし、宿泊単価 ¥22,000、稼働率 45%（年間164泊）で試算。
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年間固定費（固定資産税等）:
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約120,000円（概算）
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年間売上予測:
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¥22,000 × 164 泊 = ¥3,608,000
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年間運営費（売上の25%）:
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¥3,608,000 × 0.25 = ¥902,000
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想定年間営業利益:
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¥3,608,000 (売上) - ¥120,000 (固定費) - ¥902,000 (運営費) = ¥2,586,000
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総初期投資額（概算）:
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購入費 250万円 ＋ 取得費用 50万円 ＋ 耐震補強・用途変更・大規模リノベーション、消防設備、家具家電等 = 約8,000,000円
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投資回収期間:
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¥8,000,000 ÷ ¥2,586,000 ≒ 約3.09年（約3年1ヶ月）
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⚠️ 契約前に確認する最重要ポイント
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耐震診断と補強費用（最優先）: 建築士による耐震診断を行い、簡易宿所化に必要な補強工事の概算費用を把握してください。
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用途変更確認申請:
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面積が139㎡であるため、萩市の特定行政庁に、旅館業への用途変更確認申請の要否と、必要な手続きを確認してください。
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旅館業法（簡易宿所）の許認可: 萩市保健所にて、物件所在地が旅館業の許可取得に問題ないか、特に消防法上の適合性を事前相談してください。
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土地・建物の登記情報: 物件の正確な築年数、構造、面積を登記簿謄本で確認し、事業計画との整合性をとってください。