🏡 物件情報（民泊利用時）
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情報源: ジモティー https://jmty.jp/tokyo/est-hou/article-12ik05
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所在地: 東京都北区上十条
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交通アクセス: JR埼京線「十条駅」徒歩15分
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間取り/専有面積: 2LDK / 70㎡
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建物構造/階数: アパート / 2階建（築32年）
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構造リスク: 築32年（1993年頃）のため、新耐震基準適合の可能性が極めて高い。耐震補強費用リスクが低い。
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賃料/管理費: ¥170,000 / ¥10,000
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合計固定費（月額）: ¥180,000/月
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初期費用: 敷金1ヶ月 / 礼金ゼロ（諸条件相談）
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特記事項:
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民泊、事務所、SOHO等事業用相談可。
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元民泊物件であり、転貸承諾リスクが最小限。
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礼金ゼロ、諸条件相談で初期費用を抑制可。
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内装がオシャレ、中庭付でコンセプト化しやすい。
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リフォーム・ハウスクリーニング実施済み。
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面積が100㎡以下のため、用途変更確認申請は原則不要。
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📊 民泊適正評価と事業前提
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総合評価: ★★★★★（5.0/5.0）
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運用形態: 簡易宿所（旅館業法）による365日運用を前提。
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強み:
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超低リスク: 元民泊物件であり、転貸承諾と管理規約上の問題がクリアになっている可能性が高い。
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新耐震基準適合（推定）: 耐震補強費用が不要。
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立地: 東京主要駅（十条）から徒歩圏内で、高い観光需要と安定した稼働率が見込める。
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初期コスト: 礼金ゼロ、リフォーム済みで初期投資を大幅抑制。
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課題:
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建物構造: アパート（木造または軽量鉄骨造の可能性）の場合、消防法対応（特に遮音・耐火）のコストを慎重に見積もる必要がある。
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💰 想定年間利益シミュレーション（簡易宿所運用）
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前提: 元民泊、リフォーム済み、東京駅近という好条件を活かし、宿泊単価 ¥22,000、稼働率 65%（年間237泊）で試算。
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年間固定費（賃料・管理費）:
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¥180,000 × 12 ヶ月 = ¥2,160,000
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年間売上予測:
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¥22,000 × 237 泊 = ¥5,214,000
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年間運営費（売上の30%）:
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¥5,214,000 × 0.30 = ¥1,564,200
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想定年間営業利益:
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¥5,214,000 (売上) - ¥2,160,000 (固定費) - ¥1,564,200 (運営費) = ¥1,489,800
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総初期投資額（概算）:
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契約金（敷金1ヶ月、仲介手数料、保証料等）＋消防設備費、家具家電費等 = 約1,800,000円
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投資回収期間:
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¥1,800,000 ÷ ¥1,489,800 ≒ 約1.21年（約1年2ヶ月）
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⚠️ 契約前に確認する最重要ポイント
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民泊（転貸）の書面での確約: 「民泊等事業用、相談可」を、旅館業法に基づく転貸事業を行うことを含め、賃貸借契約書に特約として明確に盛り込む。
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建物構造と耐震適合性: 建築年数（築32年）から新耐震基準適合と推定されますが、念のためRC造/鉄骨造/木造の正確な構造と新耐震基準適合証明の有無を確認してください。
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消防法対応: 元民泊物件であっても、現行の消防法（特に自動火災報知設備や避難経路）に対応しているか、現況と許可取得に必要な改修範囲を明確にしてください。
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旅館業法（簡易宿所）の許認可: 北区保健所にて、物件所在地が旅館業の許可取得に問題ないか、事前相談を行ってください。