🏡 物件情報（民泊利用時）
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所在地: 三重県津市久居明神町
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交通アクセス: 近鉄名古屋線「久居駅」徒歩38分
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間取り/専有面積: 3DK / 82.14㎡（平屋）
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建物構造/階数: 平屋（地上1階建）
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築年月: 築51年（1974年頃）
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⚠️構造リスク: 旧耐震基準物件。
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賃料/管理費: ¥59,000 / 0円
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合計固定費（月額）: ¥59,000/月（事業用賃料の消費税は要確認）
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初期費用: 敷金/礼金なし
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特記事項:
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民泊OK（転貸事業承諾済み）。
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倉庫付き（4m木材搬入可能）で資材置き場やDIYスペースとしても利用可。
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駐車場2台完備。
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平屋のため、消防法対応が比較的容易。
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面積が100㎡以下のため、用途変更確認申請は原則不要。
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📊 民泊適正評価と事業前提
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総合評価: ★★★★☆（4.0/5.0）
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運用形態: 簡易宿所（旅館業法）による365日運用を前提。
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強み:
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超低固定費: 月額5.9万円は地方でも破格。
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事業承諾: オーナーの「民泊OK」という明確な意思表示。
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ファミリー・グループ向け: 駐車場2台、倉庫付き、82㎡の広さは車で移動する団体客需要に合致。
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平屋: 消防法対応（火災報知器、誘導灯など）のコストを抑えやすい。
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課題:
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耐震補強: 築51年の旧耐震物件であり、簡易宿所化には耐震補強工事が必須（高額な初期投資）。
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立地: 駅徒歩38分と公共交通機関の利便性は低い（車利用客にターゲットを絞る必要あり）。
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💰 想定年間利益シミュレーション（簡易宿所運用）
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前提: 駐車場付きの広さ、低固定費という強みを活かし、宿泊単価 ¥18,000、稼働率 45%（年間164泊）で試算。
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年間固定費（賃料）:
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¥59,000 × 12 ヶ月 = ¥708,000
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年間売上予測:
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¥18,000 × 164 泊 = ¥2,952,000
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年間運営費（売上の30%）:
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¥2,952,000 × 0.30 = ¥885,600
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想定年間営業利益:
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¥2,952,000 (売上) - ¥708,000 (固定費) - ¥885,600 (運営費) = ¥1,358,400
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総初期投資額（概算）:
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契約金＋耐震補強費用、消防設備費、内装改修費等 = 約3,500,000円
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投資回収期間:
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¥3,500,000 ÷ ¥1,358,400 ≒ 約2.58年（約2年7ヶ月）
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⚠️ 契約前に確認する最重要ポイント
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耐震補強の費用確認（必須）: 契約前に建築士による耐震診断を行い、簡易宿所化に必要な補強工事の概算費用を把握してください。これが事業の最大の投資となります。
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民泊（転貸）の書面での承諾: 旅館業法に基づく転貸事業を行うことを、賃貸借契約書に特約として明確に盛り込んでください。
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賃料の消費税: 賃料59,000円が事業利用の場合に消費税（10%）が加算されるか否かを、契約前に明確に確認してください。
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消防法対応: 平屋ですが、簡易宿所として必要な自動火災報知設備や誘導灯などの設置費用を見積もってください。
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旅館業法（簡易宿所）の許認可: 津市保健所にて、物件所在地（久居明神町）が旅館業の許可取得に問題ないか、事前相談を行ってください。