🏡 物件情報（民泊利用時）
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所在地: 三重県伊勢市神久
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交通アクセス: 伊勢市駅まで徒歩8分（記載の久居駅徒歩8分は誤りと思われます。住所は「伊勢市神久」で、駅は「伊勢市駅」が有力）
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間取り/専有面積: 6DK / 63㎡（※6DKに対して63㎡は非常に狭く、間取りまたは面積の記載が誤っている可能性が高いため要確認）
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建物構造/階数: 2階建
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築年月: 築50年（1975年頃）
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⚠️構造リスク: 旧耐震基準物件。
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賃料/管理費:
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賃料 ¥49,000 ＋ 駐車場 ¥3,000 = ¥52,000/月（事業用賃料の消費税は要確認）
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合計固定費（月額）: ¥52,000/月
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初期費用: 敷金/礼金なし
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特記事項:
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民泊OK（転貸事業承諾済み）。
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駐車場4台可能。
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6DKの大家族・団体客向け間取り。
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事務所、法人登記、ペット多頭飼いOK。
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面積が100㎡以下のため、用途変更確認申請は原則不要。
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📊 民泊適正評価と事業前提
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総合評価: ★★★★★（5.0/5.0）
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運用形態: 簡易宿所（旅館業法）による365日運用を前提。
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強み:
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超低固定費: 月額5.2万円は地方民泊として極めて優秀。
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伊勢観光地の立地: 伊勢神宮へのアクセスが良く、観光需要が安定している。
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駐車場4台: 団体客、車移動のファミリー層を確実に集客できる。
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事業承諾: オーナーの「民泊OK」という明確な意思表示。
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課題:
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耐震補強: 築50年の旧耐震物件であり、簡易宿所化には耐震補強工事が必須（高額な初期投資）。
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間取り/面積の不一致: 6DKで63㎡は現実的ではないため、正確な面積を契約前に確認する必要がある。
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💰 想定年間利益シミュレーション（簡易宿所運用）
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前提: 駐車場4台、伊勢観光地という強みを活かし、宿泊単価 ¥19,000、稼働率 45%（年間164泊）で試算。
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年間固定費（賃料・駐車場代）:
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¥52,000 × 12 ヶ月 = ¥624,000
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年間売上予測:
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¥19,000 × 164 泊 = ¥3,116,000
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年間運営費（売上の30%）:
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¥3,116,000 × 0.30 = ¥934,800
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想定年間営業利益:
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¥3,116,000 (売上) - ¥624,000 (固定費) - ¥934,800 (運営費) = ¥1,557,200
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総初期投資額（概算）:
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契約金＋耐震補強費用、消防設備費、内装改修費等 = 約3,900,000円
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投資回収期間:
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¥3,900,000 ÷ ¥1,557,200 ≒ 約2.50年（約2年6ヶ月）
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⚠️ 契約前に確認する最重要ポイント
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耐震補強の費用確認（必須）: 契約前に建築士による耐震診断を行い、簡易宿所化に必要な補強工事の概算費用を把握してください。
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間取りと正確な面積: 6DKで63㎡という記載の正確性を必ずオーナーに確認してください。正確な面積は旅館業法上の最大収容人数や消防法対応に影響します。
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民泊（転貸）の書面での承諾: 旅館業法に基づく転貸事業を行うことを、賃貸借契約書に特約として明確に盛り込んでください。
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賃料の消費税: 事業利用の場合、賃料（49,000円）と駐車場代（3,000円）に消費税が加算されるか否かを、契約前に明確に確認してください。
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旅館業法（簡易宿所）の許認可: 伊勢市保健所にて、物件所在地が旅館業の許可取得に問題ないか、事前相談を行ってください。