🏡 物件情報（民泊利用時）
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URL: https://house.goo.ne.jp/rent/ap/detail/0/10202/6986951159/00275440/x06986951159.html
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所在地: 群馬県高崎市上中居町
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交通アクセス: JR高崎線「高崎駅」徒歩24分（車・バス利用推奨）
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間取り/専有面積: 5DK / 113.43㎡
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建物構造/階数: 木造 / 2階建
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築年月: 1967年8月（築58年5ヶ月）
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⚠️構造リスク: 旧耐震基準物件。
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賃料/管理費: ¥78,000 / なし
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合計固定費（月額）: ¥78,000/月
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初期費用: 敷金なし / 礼金なし
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特記事項:
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**「民泊を始めたい方にもおすすめです」**と推奨あり。
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敷金礼金なしで初期契約費用が低い。
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**大規模（100㎡超）**のため、用途変更確認申請が必須。
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駐車場無料、庭付き。
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📊 民泊適正評価と事業前提
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総合評価: ★★★★☆（4.0/5.0）
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運用形態: 簡易宿所（旅館業法）による365日運用を前提。
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強み:
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オーナーが民泊を推奨しており、転貸承諾を得やすい。
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低固定費（7.8万円）と敷礼ゼロで、事業立ち上げコストを抑制可能。
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大規模（113㎡）を活かした団体貸し切り運用が可能。
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課題:
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最大のリスク: 築58年の旧耐震かつ100㎡超のため、用途変更確認申請と高額な耐震補強工事が必須。
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高崎駅から徒歩24分と遠く、集客が車利用者に依存する。
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契約時に高額な**クリーニング費用（15万円）**が求められる。
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💰 想定年間利益シミュレーション（簡易宿所運用）
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前提: 広さを活かした団体向け運用として、宿泊単価 ¥18,000、稼働率 50%（年間183泊）で試算。
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年間固定費（賃料）:
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¥78,000 × 12 ヶ月 = ¥936,000
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年間売上予測:
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¥18,000 × 183 泊 = ¥3,294,000
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年間運営費（売上の30%）:
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¥3,294,000 × 0.30 = ¥988,200
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想定年間営業利益:
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¥3,294,000 (売上) - ¥936,000 (固定費) - ¥988,200 (運営費) = ¥1,369,800
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総初期投資額（概算）:
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契約金（敷礼ゼロだが、鍵交換、クリーニング代、保証料等）＋用途変更費、耐震補強費、消防設備費、内装費等 = 約4,500,000円
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投資回収期間:
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¥4,500,000 ÷ ¥1,369,800 = 約3.28年（約3年3ヶ月）
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⚠️ 契約前に確認する最重要ポイント
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耐震補強・用途変更の費用確認: 契約前に建築士による耐震診断を行い、用途変更確認申請と高額な耐震補強工事の総額費用を必ず見積もってください。これが最大の投資コストとなります。
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民泊（転貸）の書面での承諾: オーナーが「おすすめ」していることを、旅館業法に基づく転貸事業を行うことを含め、賃貸借契約書に特約として明確に盛り込んでください。
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クリーニング費用の交渉: 退去時ではなく契約時に15万円という高額なクリーニング費用が求められているため、リノベーションを行う前提で費用の免除または減額を交渉してください。
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旅館業法（簡易宿所）の許認可: 高崎市保健所にて、物件所在地の用途地域や、市の条例による制限がないかを事前確認してください。