🏡 物件情報（民泊利用時）
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URL: https://house.goo.ne.jp/rent/ap/detail/0/13120/6981867031/00987558/x06981867031.html
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所在地: 東京都練馬区大泉学園町８丁目
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交通アクセス: 西武池袋線「大泉学園駅」バス10分/停歩4分
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間取り/専有面積: 5DK / 83.82㎡
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建物構造/階数: 木造 / 2階建
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築年月: 1980年1月（築45年12ヶ月）
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⚠️構造リスク: 旧耐震基準物件。
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賃料/管理費: ¥60,000 / なし
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合計固定費（月額）: ¥60,000/月
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初期費用: 敷金なし / 礼金なし
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特記事項:
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都内では破格の低賃料（月6万円）。
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DIY型物件：内装・設備・躯体等全ての修繕は借主負担。
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民泊・SOHO・店舗・事務所など、幅広い事業利用が相談可。
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敷金礼金なし、初期費用カード決済可。
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面積が100㎡以下のため、用途変更確認申請は原則不要。
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📊 民泊適正評価と事業前提
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総合評価: ★★★★★（5.0/5.0）
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運用形態: 簡易宿所（旅館業法）による365日運用を前提。
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強み:
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都内での圧倒的な低固定費と敷礼ゼロによる初期コストの最小化。
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DIY自由、全修繕借主負担という条件が、高額な耐震補強や改修工事を借主側主導で進めることを可能にする。
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東京という観光需要の高い立地で、都内平均より低い固定費。
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課題:
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最大のリスク: 築45年の旧耐震物件であり、簡易宿所化には耐震診断と補強工事が必須（費用は借主負担）。
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「事業用の場合、条件変更有り」とあるため、賃料等の条件が悪化するリスクがある。
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💰 想定年間利益シミュレーション（簡易宿所運用）
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前提: 練馬区の需要を考慮し、宿泊単価 ¥18,000、稼働率 65%（年間237泊）で試算。
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年間固定費（賃料）:
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¥60,000 × 12 ヶ月 = ¥720,000
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年間売上予測:
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¥18,000 × 237 泊 = ¥4,266,000
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年間運営費（売上の30%）:
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¥4,266,000 × 0.30 = ¥1,279,800
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想定年間営業利益:
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¥4,266,000 (売上) - ¥720,000 (固定費) - ¥1,279,800 (運営費) = ¥2,266,200
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総初期投資額（概算）:
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耐震補強費、消防設備費、内装フルDIY・修繕費等 = 約3,500,000円
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投資回収期間:
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¥3,500,000 ÷ ¥2,266,200 = 約1.54年（約1年7ヶ月）
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⚠️ 契約前に確認する最重要ポイント
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耐震補強の費用負担とDIYの範囲: 契約前に建築士による耐震診断を行い、簡易宿所化に必要な補強工事の概算費用を把握してください。**「躯体等全ての修繕は借主様負担」**であるため、工事費用全額を投資回収期間に含める必要があります。
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事業用利用時の最終条件: 民泊（事業用）での転貸事業を行う場合の、最終的な賃料や敷金等の条件をオーナーまたは管理会社に確認し、合意を書面化してください。
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旅館業法（簡易宿所）の許認可: 練馬区保健所にて、物件所在地の用途地域や、市の条例（特に建築基準法上の既存不適格の対応）による制限がないかを事前相談してください。
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短期解約違約金: 1年未満の解約で賃料3ヶ月分、2年未満で2ヶ月分の違約金があるため、事業立ち上げは迅速に行う必要があります。