🏡 物件情報（民泊利用時）
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所在地: 愛知県名古屋市中川区大当郎３
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交通アクセス: 近鉄名古屋線「伏屋駅」徒歩21分（やや遠い）
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間取り/専有面積: 4DK / 89.62㎡
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建物構造/階数: 木造 / 2階建
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築年月: 1976年10月（築50年）
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⚠️構造リスク: 旧耐震基準物件。
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賃料/管理費: ¥68,000 / なし
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合計固定費（月額）: ¥68,000/月（住居用）
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民泊利用時の賃料・初期費用（概算）:
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賃料: ¥68,000 × 1.10 (消費税) ≒ ¥74,800/月
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敷金: なし
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礼金: 1ヶ月分 (¥68,000)
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保証金: 2ヶ月分 (¥136,000)
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特記事項:
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民泊利用可能（保証会社：フォーシーズ初回100%）。
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民泊利用時、賃料に消費税が加算される。
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敷金礼金が、民泊利用時には礼金1ヶ月、保証金2ヶ月に変更。
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面積が100㎡以下のため、用途変更確認申請は原則不要。
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📊 民泊適正評価と事業前提
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総合評価: ★★★★☆（4.5/5.0）
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運用形態: 簡易宿所（旅館業法）による365日運用を前提。
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強み:
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オーナーが民泊利用を明確に想定・許可しており、転貸承諾リスクが極めて低い。
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都心近郊（名古屋市内）であり、安定したビジネス・観光需要が見込める。
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築古ながらも低固定費（約7.5万円/月）。
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課題:
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最大のリスク: 築50年の旧耐震物件であり、簡易宿所化には耐震診断と補強工事が必須。
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駅からのアクセスが徒歩21分とやや遠く、集客に工夫が必要。
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保証金（2ヶ月分）が償却100であるため、返金されない点に注意が必要。
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💰 想定年間利益シミュレーション（簡易宿所運用：民泊利用時）
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前提: 4DKという広さを活かし、宿泊単価 ¥16,000、稼働率 60%（年間219泊）で試算。
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年間固定費（賃料+消費税）:
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¥74,800 × 12 ヶ月 = ¥897,600
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年間売上予測:
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¥16,000 × 219 泊 = ¥3,504,000
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年間運営費（売上の30%）:
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¥3,504,000 × 0.30 = ¥1,051,200
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想定年間営業利益:
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¥3,504,000 (売上) - ¥897,600 (固定費) - ¥1,051,200 (運営費) = ¥1,555,200
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総初期投資額（概算）:
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契約金（礼金1ヶ月、保証金2ヶ月償却、保証料、仲介手数料）＋耐震補強費、消防設備費、内装費等 = 約3,500,000円
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投資回収期間:
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¥3,500,000 ÷ ¥1,555,200 = 約2.25年（約2年3ヶ月）
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⚠️ 契約前に確認する最重要ポイント
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耐震補強の費用確認: 契約前に建築士による耐震診断を行い、簡易宿所化に必要な補強工事の概算費用を把握してください。
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民泊（転貸）の書面での承諾: 旅館業法に基づく転貸事業を行うことと、賃料等の変更条件（賃料への消費税加算、礼金・保証金）をすべて賃貸借契約書に特約として明確に盛り込んでください。
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保証金償却の詳細: 保証金2ヶ月分が**償却100%（全額返金なし）**である点を理解し、初期投資として計上してください。
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旅館業法（簡易宿所）の許認可: 名古屋市保健所にて、物件所在地の用途地域や、市の条例による制限がないかを事前相談してください。