🏡 物件情報（民泊利用時）
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URL: https://house.goo.ne.jp/rent/ap/detail/0/14211/6988681930/00102052/x06988681930.html
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所在地: 神奈川県秦野市堀西
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交通アクセス: 小田急小田原線「渋沢駅」徒歩19分
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間取り/専有面積: 6DK / 133.43㎡
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建物構造/階数: 木造 / 2階建
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築年月: 1982年7月（築43年6ヶ月）
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⚠️構造リスク: 旧耐震基準物件。
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賃料/管理費: ¥100,000 / なし
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合計固定費（月額）: ¥100,000/月
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初期費用: 敷金1ヶ月 / 礼金1ヶ月（民泊利用時は賃料・敷金・礼金が要相談）
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特記事項:
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民泊・シェアハウス相談可能。
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駐車スペース2台分無料。
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縁側があり、「旅館みたい」な雰囲気をコンセプトにできる。
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**大規模（100㎡超）**のため、用途変更確認申請が必須。
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📊 民泊適正評価と事業前提
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総合評価: ★★★★☆（4.0/5.0）
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運用形態: 簡易宿所（旅館業法）による365日運用を前提。
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強み:
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**大規模（133.43㎡）**を活かした団体貸し切り運用が可能。
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**「旅館のような」**古民家体験型宿泊施設として差別化しやすい。
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駐車場2台無料で、車利用のファミリー層や団体客を誘致しやすい。
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課題:
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**民泊利用時の賃料・敷金・礼金が「要相談」**であり、初期費用が跳ね上がるリスクがある。
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最大のリスク: 築43年の旧耐震かつ100㎡超のため、用途変更確認申請と高額な耐震補強工事が必須。
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駅徒歩19分と遠く、集客が車利用者に依存する。
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💰 想定年間利益シミュレーション（簡易宿所運用）
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前提: 広さを活かした団体向け運用として、宿泊単価 ¥20,000、稼働率 55%（年間201泊）で試算。
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年間固定費（賃料）:
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¥100,000 × 12 ヶ月 = ¥1,200,000
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年間売上予測:
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¥20,000 × 201 泊 = ¥4,020,000
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年間運営費（売上の30%）:
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¥4,020,000 × 0.30 = ¥1,206,000
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想定年間営業利益:
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¥4,020,000 (売上) - ¥1,200,000 (固定費) - ¥1,206,000 (運営費) = ¥1,614,000
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総初期投資額（概算）:
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民泊利用時の敷金等、用途変更費、耐震補強費、消防設備費、内装費等 = 約3,500,000円
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投資回収期間:
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¥3,500,000 ÷ ¥1,614,000 = 約2.17年（約2年2ヶ月）
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⚠️ 契約前に確認する最重要ポイント
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民泊利用時の賃料等条件: オーナーに連絡を取り、民泊（旅館業法）での転貸事業を行う場合の賃料、敷金、礼金の最終条件を確定させてください。
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耐震補強・用途変更の費用確認: 契約前に建築士による耐震診断を行い、用途変更確認申請と高額な耐震補強工事の概算費用を必ず見積もってください。これが事業の成否を分けます。
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旅館業法（簡易宿所）の許認可: 秦野市保健所にて、物件所在地の用途地域や、市の条例による制限がないかを事前確認してください。
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賃貸保証会社: 民泊（事業用）の場合の保証料率（総賃料の50%→80%など）が変更されないか、保証会社にも確認してください。