🏡 物件情報（民泊利用時）
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URL: https://house.goo.ne.jp/rent/ap/detail/0/13119/6987611614/00275998/x06987611614.html
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所在地: 東京都板橋区若木２丁目
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交通アクセス: 東武東上線「上板橋駅」徒歩14分、東武練馬駅徒歩15分
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間取り/専有面積: 4SLDK / 80.78㎡
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建物構造/階数: 木造 / 2階建
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築年月: 1970年4月（築55年9ヶ月）
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⚠️構造リスク: 旧耐震基準物件。
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賃料/管理費: ¥150,000 / なし
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合計固定費（月額）: ¥150,000/月
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初期費用: 敷金1ヶ月 / 礼金なし
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特記事項:
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民泊OK、事務所利用可。
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2025年8月に水回り、内装、外壁のフルリフォーム済み。
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家具家電付き（備考欄記載）、ペット（大型犬・多頭飼い）相談可。
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面積が100㎡以下のため、用途変更確認申請は原則不要。
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📊 民泊適正評価と事業前提
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総合評価: ★★★★★（5.0/5.0）
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運用形態: 簡易宿所（旅館業法）による365日運用を前提。
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強み:
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フルリフォーム済みのため、内装・水回り改修コストがほぼ不要。
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民泊OKとオーナーが明言しており、転貸承諾を得やすい。
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都内の好立地（複数路線利用可）で、高い稼働率と単価を見込める。
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礼金なしで初期費用を抑制。
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課題:
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最大のリスク: 築55年の旧耐震物件であり、簡易宿所化には耐震診断と補強工事が必須。
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敷金が1ヶ月分、更新料が新賃料の1ヶ月分と、ランニングコストは都内水準。
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💰 想定年間利益シミュレーション（簡易宿所運用）
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前提: リフォーム済みの都内戸建というメリットを活かし、宿泊単価 ¥22,000、稼働率 65%（年間237泊）で試算。
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年間固定費（賃料）:
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¥150,000 × 12 ヶ月 = ¥1,800,000
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年間売上予測:
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¥22,000 × 237 泊 = ¥5,214,000
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年間運営費（売上の30%）:
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¥5,214,000 × 0.30 = ¥1,564,200
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想定年間営業利益:
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¥5,214,000 (売上) - ¥1,800,000 (固定費) - ¥1,564,200 (運営費) = ¥1,849,800
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総初期投資額（概算）:
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契約金（敷金1ヶ月、保証料、鍵交換費等）＋耐震補強費、消防設備費、家具家電費（残置物で賄えない場合） = 約3,000,000円
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投資回収期間:
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¥3,000,000 ÷ ¥1,849,800 = 約1.62年（約1年8ヶ月）
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⚠️ 契約前に確認する最重要ポイント
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耐震補強の費用確認: 契約前に建築士による耐震診断を行い、簡易宿所化に必要な補強工事の概算費用を把握してください。フルリフォーム済みであっても、構造体に関わる耐震補強は別途必要です。
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民泊（転貸）の書面での承諾: オーナーが「民泊OK」としていることを、旅館業法に基づく転貸事業を行うことを含め、賃貸借契約書に特約として明確に盛り込んでください。
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リフォーム済み内容の詳細: 2025年8月実施のリフォーム内容（特に消防法や断熱性への対応状況）を確認し、追加で必要な改修費用を最小限に抑えてください。
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旅館業法（簡易宿所）の許認可: 板橋区保健所にて、物件所在地の用途地域や、市の条例（特に建築基準法上の既存不適格の対応）による制限がないかを事前相談してください。