🏡 物件情報（民泊利用時）
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URL: https://house.goo.ne.jp/rent/ap/detail/0/13104/1190084014/00273904/x01190084014.html
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所在地: 東京都新宿区北新宿４丁目
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交通アクセス:
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東京メトロ東西線「落合駅」徒歩7分
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JR総武・中央緩行線「東中野駅」徒歩8分
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間取り/専有面積: 2LDK / 51.44㎡
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建物構造/階数: RC造 / 5階建（最上階）
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築年月: 1981年4月（築44年9ヶ月）
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構造リスク: RC造であり、新耐震基準（1981年6月）の直前築のため、耐震基準を要確認。
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賃料/管理費: ¥180,000 / ¥10,000
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合計固定費（月額）: ¥190,000/月
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初期費用: 敷金3ヶ月 / 礼金1ヶ月
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特記事項:
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民泊可物件として再募集（転貸承諾済み）。
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用途変更確認申請が原則不要（51.44㎡ < 100㎡）。
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最上階、南向きで日当たり良好。
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📊 民泊適正評価と事業前提
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総合評価: ★★★★★（5.0/5.0）
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運用形態: 簡易宿所（旅館業法）による365日運用を前提。
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強み:
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新宿近郊という観光・ビジネス需要の超一等地立地。
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オーナーによる民泊利用の明確な承諾。
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RC造かつ面積が100㎡以下で、構造・法規制コストが低い。
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課題:
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固定費（月額19万円）と初期費用（敷金3ヶ月）が高額。
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築年数が新耐震基準導入時期と近いため、耐震性の最終確認が必要。
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💰 想定年間利益シミュレーション（簡易宿所運用）
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前提: 宿泊単価 ¥25,000、稼働率 75%（年間274泊）で試算。
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年間固定費（賃料・管理費）:
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¥190,000 × 12 ヶ月 = ¥2,280,000
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年間売上予測:
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¥25,000 × 274 泊 = ¥6,850,000
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年間運営費（売上の30%）:
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¥6,850,000 × 0.30 = ¥2,055,000
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想定年間営業利益:
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¥6,850,000 (売上) - ¥2,280,000 (固定費) - ¥2,055,000 (運営費) = ¥2,515,000
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総初期投資額（概算）:
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契約金（敷金3ヶ月含む）＋内装・家具・消防設備費 = 約1,818,000円
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投資回収期間:
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¥1,818,000 ÷ ¥2,515,000 = 約0.72年（約8.6ヶ月）
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⚠️ 契約前に確認する最重要ポイント
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旅館業法（簡易宿所）の用途地域の確認: 新宿区役所の窓口で、物件所在地が簡易宿所運営に適した用途地域であるか（学校等からの距離制限がないか）を必ず確認してください。
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耐震基準の確認: 築年数が新耐震基準の境目にあるため、建築確認日が1981年6月1日以降であるかを、仲介業者を通じて必ず確認してください。
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高額敷金の取り扱い: 敷金3ヶ月分の償却や、民泊利用による特別なルールがないかを、契約書特約で明確にしてください。
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運営形態の明確化: 賃貸借契約書に旅館業法に基づく転貸事業を行うことを特約として明記してください。