🏡 物件情報（民泊/旅館業利用時）
-
所在地: 岐阜県海津市海津町高須町851-2（海津市役所前）
-
アクセス: 近隣に養老鉄道「駒野駅」「石津駅」
-
間取り/専有面積: 7K / 330.58㎡（約100坪）
-
建物構造/階数: 木造 / 2階建
-
築年月: 1967年10月（築58年）
-
⚠️構造リスク: 旧耐震基準物件。
-
-
賃料/管理費: ¥43,000 / なし
-
合計固定費（月額）: ¥43,000/月
-
初期費用: 敷金なし / 礼金21.5万円（諸費用込み）
-
特記事項:
-
民泊も旅館業もOPENできることを海津市役所に確認済。
-
用途地域の規制外で旅館業OK。
-
**「営業開始まで3ヶ月間、家賃をストップ」**できる。
-
リフォーム大歓迎、大家直のため柔軟な交渉が可能。
-
**超大規模（330㎡超）**のため、団体客・多人数宿泊に最適。
-
📊 民泊適正評価と事業前提
-
総合評価: ★★★★★（5.0/5.0）
-
運用形態: 旅館業法（簡易宿所）による365日運用を前提。
-
強み:
-
圧倒的な低固定費（月4.3万円）と3ヶ月家賃ストップによる低リスク運営。
-
市役所確認済みで旅館業許可の確実性が極めて高い。
-
超大規模（330㎡）で、団体・ファミリー客（年間200万人訪問の千代保稲荷神社客など）の受け入れが可能。
-
-
課題:
-
最大のリスク: 築58年の旧耐震かつ300㎡超えのため、用途変更確認申請と高額な耐震補強工事が必須。
-
物件が「ボロい」と明記されており、リノベーション費用が高くなる。
-
💰 想定年間利益シミュレーション（簡易宿所運用）
-
前提: 団体客向け一棟貸しとして、宿泊単価 ¥30,000、稼働率 50%（年間183泊）で試算。
-
年間固定費（賃料）:
-
¥43,000 × 12 ヶ月 = ¥516,000
-
-
年間売上予測:
-
¥30,000 × 183 泊 = ¥5,490,000
-
-
年間運営費（売上の25%）:
-
¥5,490,000 × 0.25 = ¥1,372,500
-
-
想定年間営業利益:
-
¥5,490,000 (売上) - ¥516,000 (固定費) - ¥1,372,500 (運営費) = ¥3,601,500
-
-
総初期投資額（概算）:
-
用途変更費、耐震補強、大規模リフォーム、消防設備費等 = 約10,000,000円
-
-
投資回収期間:
-
¥10,000,000 ÷ ¥3,601,500 = 約2.77年（約3年）
-
⚠️ 契約前に確認する最重要ポイント
-
耐震補強・用途変更の費用確認: 築58年（旧耐震）かつ330㎡超（用途変更必須）のため、契約前に建築士による耐震診断を行い、用途変更確認申請と耐震補強工事の総額費用を必ず見積もってください。これが最大の投資コストとなります。
-
家賃ストップ期間の書面化: 「営業開始まで3ヶ月間家賃をストップ」できるというサービスについて、具体的な適用開始日と期間を契約書に特約として明記してください。
-
旅館業法（簡易宿所）の適合: 海津市役所に確認済みとのことですが、消防法を含むすべての建築・衛生基準をクリアするための改修計画を立て、事前に市役所と協議してください。
-
礼金に含まれる項目: 礼金21.5万円に含まれる「保証会社の保証料や火災保険の保険料や鍵代や各種手数料」の内訳を、トラブル防止のために書面で確認してください。