🏡 物件情報（民泊利用時）
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所在地: 北海道札幌市中央区南十九条西１３
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交通アクセス: 札幌市電「ロープウェイ入口駅」徒歩5分
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間取り/専有面積: 3DK / 69.45㎡
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建物構造/階数: 木造 / 2階建
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築年月: 1978年11月（築48年）
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⚠️構造リスク: 旧耐震基準物件。
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賃料/管理費: ¥100,000 / 0円
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合計固定費（月額）: ¥100,000/月
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初期費用: 敷金0ヶ月 / 礼金0ヶ月
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特記事項:
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民泊相談可能（転貸承諾を得やすい）。
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用途変更確認申請が原則不要（69.45㎡ < 100㎡）。
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バストイレ別、温水洗浄便座あり。
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📊 民泊適正評価と事業前提
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総合評価: ★★★★☆（4.5/5.0）
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運用形態: 簡易宿所（旅館業法）による365日運用を前提。
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強み:
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低固定費: 敷金・礼金・管理費がゼロで、初期契約コストを大幅に抑制。
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好立地: 札幌市電駅徒歩5分で、札幌市内の観光地（大通公園、すすきのなど）へのアクセスが良い。
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許認可効率: 面積が100㎡以下で手続きが比較的簡易。
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課題:
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旧耐震基準のため、高額な耐震診断・補強工事が必須となるリスク。
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冬期（特に降雪時）の運営・除雪コストを考慮する必要がある。
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💰 想定年間利益シミュレーション（簡易宿所運用）
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前提: 宿泊単価 ¥18,000、稼働率 65%（年間237泊）で試算。
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年間固定費（賃料）:
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¥100,000 × 12 ヶ月 = ¥1,200,000
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年間売上予測:
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¥18,000 × 237 泊 = ¥4,266,000
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年間運営費（売上の30%）:
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¥4,266,000 × 0.30 = ¥1,279,800
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想定年間営業利益:
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¥4,266,000 (売上) - ¥1,200,000 (固定費) - ¥1,279,800 (運営費) = ¥1,786,200
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総初期投資額（概算）:
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耐震補強費、消防設備、家具家電費等 = 約3,000,000円
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投資回収期間:
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¥3,000,000 ÷ ¥1,786,200 = 約1.68年（約1年8ヶ月）
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⚠️ 契約前に確認する最重要ポイント
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耐震診断の必須化: 契約前に建築士による耐震診断を行い、簡易宿所化に必要な耐震補強工事の概算費用と工期を把握してください。
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簡易宿所化の可否確認: 札幌市保健所（旅館業窓口）にて、物件所在地の用途地域を確認し、簡易宿所運営が法的に可能であるかを必ず確認してください。
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運営形態の明確化: 賃貸借契約書に旅館業法（簡易宿所）に基づく転貸事業を行うことを特約として明記してください。
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プロパンガス料金: プロパンガスは都市ガスより割高です。事業利用時の料金を確認し、コストを再計算してください。