🏡 物件情報（民泊利用時）
-
所在地: 兵庫県南あわじ市灘城方45-3 サンクレオ灘C棟305
-
交通アクセス: JR舞子駅よりバスで約70分（車移動が必須の立地）
-
間取り/専有面積: 2K / 面積不明（動画で確認が必要）
-
建物構造/階数: 鉄骨造 / 4階建（3階部分）
-
築年月: 築34年（1991年築前後と推定。新耐震基準適合の可能性が高い）
-
賃料/管理費: ¥39,000 / 0円
-
合計固定費（月額）: ¥39,000/月（※事業用の場合、別途消費税10%）
-
初期費用: 敷金なし / 礼金1ヶ月分
-
特記事項:
-
民泊、シェアハウスなど、事業利用に柔軟に相談可能。
-
**初月フリーレント（家賃無料）**の特典付き。
-
無料駐車場・自転車・バイク置き場完備。
-
オール電化（電気温水器）。
-
📊 民泊適正評価と事業前提
-
総合評価: ★★★★☆（4.5/5.0）
-
運用形態: 簡易宿所（旅館業法）による365日運用を前提。
-
強み:
-
超低固定費とフリーレントで、事業開始時のコストとリスクが低い。
-
鉄骨造で築34年と、大規模な耐震補強費用が発生するリスクが低い。
-
「淡路島の別荘」需要を狙ったニッチな集客が可能。
-
-
課題:
-
管理組合の承諾が必須。マンションのため、事前の確認が重要。
-
主要駅からのアクセスが悪く、ターゲットは車利用者に限定される。
-
💰 想定年間利益シミュレーション（簡易宿所運用：初年度）
-
前提: 宿泊単価 ¥13,000、稼働率 60%（年間219泊）で試算。
-
年間固定費（賃料）:
-
¥39,000 × 1.1 (消費税) × 11 ヶ月（1ヶ月フリーレント控除） = ¥471,900
-
-
年間売上予測:
-
¥13,000 × 219 泊 = ¥2,847,000
-
-
年間運営費（売上の30%）:
-
¥2,847,000 × 0.30 = ¥854,100
-
-
想定年間営業利益:
-
¥2,847,000 (売上) - ¥471,900 (固定費) - ¥854,100 (運営費) = ¥1,521,000
-
-
総初期投資額（概算）:
-
内装・家具・消防設備費等 = 約1,500,000円
-
-
投資回収期間:
-
¥1,500,000 ÷ ¥1,521,000 = 約0.98年（約1年弱）
-
⚠️ 契約前に確認する最重要ポイント
-
管理組合の民泊規約: 最優先でマンションの管理規約を確認し、旅館業（簡易宿所）での事業利用が禁止されていないか、オーナーに管理組合への確認を依頼してください。
-
事業用契約の費用:
-
賃料と礼金に**消費税10%**が加算されることを再確認してください。
-
事業用の**家賃保証会社費用（初年度は家賃の80%または最低30,000円 + 消費税）**の正確な金額を確認してください。
-
-
旅館業法（簡易宿所）の許認可: 兵庫県または南あわじ市の保健所にて、物件所在地が旅館業の許可取得に問題ないか、事前相談を行ってください。
-
リフォームの範囲: 壁紙などのリフォーム要望について、工事費用を誰が負担するのかを明確に合意し、書面化してください。