この物件は、東京都大田区東糀谷に位置する築44年（1981年築）の木造戸建てです。49.35㎡の3DKというコンパクトな間取りですが、京急空港線「大鳥居駅」徒歩10分と羽田空港へのアクセスが非常に良いのが最大の魅力です。
最大の強み:
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立地: 羽田空港を利用する外国人観光客や国内旅行者にとって利便性が高く、高い稼働率が見込めます。
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民泊への前向きな姿勢: 募集タイトルに**「貸戸建（民泊可）」**と明記されており、転貸の承諾を得やすい環境にあります。
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許認可効率: 49.35㎡は100㎡以下であるため、簡易宿所化の際に建築基準法上の用途変更確認申請が原則不要です。
最大の課題: 築44年の旧耐震基準物件であるため、旅館業法（簡易宿所）の許可取得に際し、高額な耐震診断および耐震補強工事が必須となる可能性が高いです。
事業計画の前提: 羽田アクセスという優位性を最大限に活かし、簡易宿所（旅館業法）での365日運用を前提とします。宿泊単価は20,000円、稼働率は70%を設定します。初期投資は、旧耐震のリスクを見込み、総額300万円と想定します。
🏡 物件情報（民泊利用時）
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URL: https://house.goo.ne.jp/rent/ap/detail/0/13111/6988692967/00274841/x06988692967.html
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所在地: 東京都大田区東糀谷４丁目
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交通アクセス: 京急空港線「大鳥居駅」徒歩10分
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間取り/専有面積: 3DK / 49.35㎡
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建物構造/階数: 木造 / 2階建
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築年月: 1981年2月（築44年11ヶ月）
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⚠️構造リスク: 旧耐震基準物件の可能性が高い。
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賃料/管理費: ¥140,000 / ¥5,500
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合計固定費（月額）: ¥145,500/月
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初期費用: 敷金1ヶ月 / 礼金1ヶ月
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特記事項:
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民泊可（転貸承諾を得やすい）。
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用途変更確認申請が原則不要（49.35㎡ < 100㎡）。
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追焚機能付き、バス・トイレ別、洗面所独立。
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📊 民泊適正評価と事業前提
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総合評価: ★★★★☆（4.5/5.0）
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運用形態: 簡易宿所（旅館業法）による365日運用を前提。
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強み:
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羽田空港への高いアクセス性。
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面積が100㎡以下で許認可手続きが比較的簡易。
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「民泊可」のため、事業化しやすい。
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課題:
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旧耐震基準のため、高額な耐震補強工事が必須となるリスク。
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💰 想定年間利益シミュレーション（簡易宿所運用）
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前提: 宿泊単価 ¥20,000、稼働率 70%（年間255泊）で試算。
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年間固定費（賃料・管理費）:
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¥145,500 × 12 ヶ月 = ¥1,746,000
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年間売上予測:
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¥20,000 × 255 泊 = ¥5,100,000
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年間運営費（売上の30%）:
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¥5,100,000 × 0.30 = ¥1,530,000
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想定年間営業利益:
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¥5,100,000 (売上) - ¥1,746,000 (固定費) - ¥1,530,000 (運営費) = ¥1,824,000
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総初期投資額（概算）:
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耐震補強費、消防設備、家具家電費等 = 約3,000,000円
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投資回収期間:
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¥3,000,000 ÷ ¥1,824,000 = 約1.64年（約1年8ヶ月）
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⚠️ 契約前に確認する最重要ポイント
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耐震診断の必須化: 契約前に建築士による耐震診断を行い、簡易宿所化に必要な耐震補強工事の概算費用を把握してください。
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許認可の可否: 大田区役所の旅館業窓口にて、物件所在地の用途地域を確認し、簡易宿所運営が法的に可能であるかを必ず確認してください。
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運営形態の明確化: 賃貸借契約書に旅館業法（簡易宿所）に基づく転貸事業を行うことを特約として明記してください。