🏡 物件情報（民泊利用時）
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所在地: 大分県別府市亀川中央
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交通アクセス: JR日豊本線「亀川駅」（徒歩圏と推定）
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間取り/専有面積: 4LDK以上 / 面積不明（動画等で確認が必要）
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建物構造/階数: 戸建 / 2階建
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築年月: 築51年（1974年築前後と推定）
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⚠️構造リスク: 旧耐震基準物件。
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賃料/管理費: ¥100,000 / 0円
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温泉を引く場合: ¥115,000/月（消費税別）
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合計固定費（月額）: ¥100,000/月（温泉なしの場合）
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初期費用: 敷金2ヶ月分 / 礼金2ヶ月分
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特記事項:
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民泊365日、転貸OK（事業利用承諾済み）。
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都市計画：近隣商業地域（旅館業許可に有利）。
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フルリフォーム中（内装変更の相談が可能）。
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駐車場3台分確保可能。
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ペット（大型犬含む）OK。
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温泉を引ける可能性あり（月額賃料アップ）。
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📊 民泊適正評価と事業前提
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総合評価: ★★★★★（5.0/5.0）
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運用形態: 簡易宿所（旅館業法）による365日運用を前提。
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強み:
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立地と需要: 別府温泉地であり、観光需要が高く、近隣商業地域で許認可も容易。
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事業化の確実性: オーナー、管理会社（ゆの町不動産）、保証会社が民泊利用を前提としている。
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差別化: ペット可、駐車場3台、温泉オプションという高い付加価値。
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課題:
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耐震補強: 築51年の旧耐震物件であり、簡易宿所化には高額な耐震補強費用が必須。
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初期コスト: 敷金礼金合わせて4ヶ月分と高め。
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リフォーム交渉: フルリフォーム中だが、予算オーバー分は自己負担となる。
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💰 想定年間利益シミュレーション（簡易宿所運用：温泉なし）
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前提: ペット可・別府温泉地の高い需要を考慮し、宿泊単価 ¥18,000、稼働率 65%（年間237泊）で試算。
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年間固定費（賃料）:
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¥100,000 × 12 ヶ月 = ¥1,200,000
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年間売上予測:
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¥18,000 × 237 泊 = ¥4,266,000
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年間運営費（売上の30%）:
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¥4,266,000 × 0.30 = ¥1,279,800
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想定年間営業利益:
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¥4,266,000 (売上) - ¥1,200,000 (固定費) - ¥1,279,800 (運営費) = ¥1,786,200
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総初期投資額（概算）:
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契約金（敷金礼金4ヶ月含む）＋耐震補強費、消防設備費等 = 約3,000,000円
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投資回収期間:
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¥3,000,000 ÷ ¥1,786,200 = 約1.68年（約1年8ヶ月）
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💰 想定年間利益シミュレーション（簡易宿所運用：温泉あり）
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前提: 温泉オプション追加（賃料11.5万円）、宿泊単価 ¥22,000、稼働率 65%（年間237泊）で試算。
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年間固定費（賃料+消費税）:
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¥115,000 × 1.1 × 12 ヶ月 = ¥1,518,000
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年間売上予測:
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¥22,000 × 237 泊 = ¥5,214,000
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年間運営費（売上の30%）:
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¥5,214,000 × 0.30 = ¥1,564,200
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想定年間営業利益:
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¥5,214,000 (売上) - ¥1,518,000 (固定費) - ¥1,564,200 (運営費) = ¥2,133,800
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総初期投資額（概算）:
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契約金＋耐震補強費、温泉引き込み費（オーナー負担外の場合）等 = 約4,000,000円
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投資回収期間:
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¥4,000,000 ÷ ¥2,133,800 = 約1.87年（約1年10ヶ月）
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⚠️ 契約前に確認する最重要ポイント
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耐震補強の費用負担とスケジュール: 築51年の旧耐震物件であるため、契約前に耐震診断を行い、簡易宿所化に必要な補強工事の費用を誰が負担するのかを明確に合意し、書面化してください。
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リフォーム内容の確定: 現在フルリフォーム中のため、内装変更の要望を出し、費用負担の境界線（予算内かオーバーか）を明確にしてから契約を進めてください。
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温泉オプションの詳細: 温泉を引く場合の賃料以外の初期費用（引き込み工事費）がオーナー負担か否か、また温泉利用の権利や費用を詳細に確認してください。
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短期違約金: 家賃の4ヶ月分という高額な短期違約金があるため、事業計画の確実性を高める必要があります。