この物件は、三重県松阪市上川町に位置する築50年（1975年築前後）の木造戸建てです。81.14㎡の広々6DKという規模に対し、賃料が月額3.8万円と、全国的に見ても極めて安価です。
最大の強み:
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圧倒的な低固定費: 賃料が月額38,000円と破格であり、さらに敷金・礼金、管理費が全てゼロです。これは、事業収支を劇的に改善する最大の武器となります。
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運営の自由度: **「事務所・シェアハウスなど様々な用途で活用可能」「民泊のご相談もお願いします。(要確認)」と、転貸に前向きであり、さらに「DIY大歓迎」「DIY費用補助あり」**と、民泊に必要なリフォームを低コストで行える環境が整っています。
最大の課題: 築50年の旧耐震基準物件であるため、高額な耐震診断および耐震補強工事が必須となる可能性が極めて高いです。また、松阪市という地方都市であるため、宿泊需要は大阪や京都ほど高くありません。
事業計画の前提: 低固定費という圧倒的な優位性を活かし、簡易宿所（旅館業法）での365日運用を前提とします。松阪市内の観光需要（伊勢神宮や松阪牛目当て）を考慮し、宿泊単価は保守的な10,000円、稼働率は60%を設定します。初期投資は、DIY補助を考慮しつつも、高額な耐震補強費用を見込み、総額200万円と想定します。
🏡 物件情報（民泊利用時）
| 項目 | 詳細 |
| URL | https://jmty.jp/mie/est-hou/article-1jx09e |
| 所在地 | 三重県松阪市上川町 |
| 交通アクセス | JR紀勢本線「徳和駅」まで車で約3分 |
| 間取り/専有面積 | 6DK / 81.14㎡ |
| 建物構造 | 戸建て 2階建 |
| 築年月 | 1975年1月（築50年、旧耐震基準） |
| 賃料/管理費 | 月額 38,000円 / 0円 |
| 合計固定費（月額） | 38,000円/月 |
| 初期費用 | 敷金0ヶ月 / 礼金0ヶ月 |
| 特記事項 | 民泊相談可能(要確認)、DIY大歓迎、DIY費用補助あり、カーポート付駐車場あり。 |
📊 民泊適正評価（簡易宿所運用前提）
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総合評価：★★★★★（5.0/5.0） - 低固定費が全てのリスクを打ち消す、究極の低コスト物件
✅ メリット（強み）
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圧倒的な低固定費: 月額3.8万円という破格の賃料。
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超低初期費用: 敷金・礼金・管理費ゼロ。
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自由な改装: DIY・リフォーム補助の相談が可能で、古民家風などのコンセプト作りが低コストで実現できます。
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許認可効率: 81.14㎡は100㎡以下のため、用途変更確認申請が原則不要です。
❌ デメリット（リスク）
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最大リスク：築50年と耐震性: 旧耐震基準物件であり、簡易宿所化の際には高額な耐震診断・補強工事が必須となる可能性が高いです。
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立地: 主要駅から車で3分と、公共交通機関でのアクセスは良くありません。
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プロパンガス: 都市ガスと比較して光熱費が高くなる可能性があります。
💰 想定年間利益シミュレーション（簡易宿所運用）
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低固定費を活かし、稼働率60%、単価10,000円を設定します。
再計算:
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年間売上予測: ¥2,190,000
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年間運営費: ¥657,000
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年間固定費: ¥456,000
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想定年間営業利益: ¥2,190,000 - ¥657,000 - ¥456,000 = ¥1,077,000
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投資回収期間: ¥2,000,000 ÷ ¥1,077,000 ≈ 1.86年（約1年10ヶ月）
⚠️ 契約前に確認するポイント（最重要：耐震性・DIY）
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最重要１：耐震診断とDIY補助:
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築50年の旧耐震物件です。契約前に、必ず耐震診断を行い、簡易宿所化に必要な耐震補強工事の概算費用と、オーナー側からのDIY費用補助額を具体的に確認・書面化してください。
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簡易宿所化の可否確認:
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松阪市役所の旅館業窓口にて、物件所在地（松阪市上川町）の正確な用途地域を特定し、簡易宿所運営が法的に可能であるか（特に学校、病院などからの距離制限がないか）を必ず確認してください。
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運営形態の明確化:
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**「民泊のご相談もお願いします。(要確認)」**とあるため、旅館業法（簡易宿所）に基づく転貸事業を行うことを、賃貸借契約書に特約として明記するよう、オーナーと交渉してください。
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プロパンガス料金:
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プロパンガスは都市ガスより割高です。入居前に、プロパンガス会社に民泊事業での利用料金を確認し、コストを再計算してください。
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