この物件は、東京都豊島区南長崎に位置し、その用途地域は**「第1種中高層住居専用地域」**です。
最大の制約事項:
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旅館業法（簡易宿所）運営の禁止:
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「第1種中高層住居専用地域」は、都市計画法により旅館業施設（簡易宿所など）の建設・運営が原則として禁止されています。
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これにより、365日運用は不可能となります。
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民泊新法（180日制限）のさらなる制限:
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運営は**住宅宿泊事業法（民泊新法）**に限定されますが、豊島区の条例では、住居専用地域内で学校や病院などから一定の距離にある場合、運営可能日数が月曜日正午から土曜日正午まで制限されます。
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結果として、実質的な営業可能日数は週末と長期休暇のみに絞られます。
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新たな事業計画の前提: 用途地域の制約に基づき、簡易宿所（365日）運用は諦め、民泊新法運用を前提とします。豊島区の規制を考慮し、年間最大180日のうち、実質的な営業可能日数を年間120日に設定します。
🏡 物件情報（民泊利用時）
- https://www.homes.co.jp/chintai/room/3b4f33e1b75177c5a7eb00f9d30e8d192af30f6c/?bid=1072760001769
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所在地: 東京都豊島区南長崎２丁目
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交通アクセス: 椎名町駅 徒歩9分、落合南長崎駅 徒歩10分
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用途地域: 第1種中高層住居専用地域
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間取り/専有面積: 3LDK / 124.09㎡（蔵付き）
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築年月: 1960年12月（築66年、旧耐震）
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賃料: 月額 150,000円（年間固定費 ¥1,800,000）
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契約形態: 定期借家（契約期間2年間）
📊 民泊適正評価（民泊新法 120日運用前提）
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総合評価：★★★☆☆（3.0/5.0） - コンセプトは強いが、規制と高額固定費が重い
✅ メリット（強み）
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超高付加価値コンセプト: 蔵付き古民家風（124㎡）は週末の大型グループ観光客から高い需要があり、高単価を維持できます。
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都心アクセス: 新宿・六本木まで乗り換えなしで、週末観光の拠点として魅力的です。
❌ デメリット（リスク）
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最大リスク１：用途地域の制約: 簡易宿所運営が禁止されており、365日運用による収益最大化ができません。
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最大リスク２：豊島区条例: 民泊新法の180日制限に加え、条例により平日の運営がほぼ不可能（年間約120日運用に限定）となり、収益が大きく圧縮されます。
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定期借家契約（2年）: 投資回収期間中に事業継続が保証されない、高いリスクがあります。
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築古リスク: 築66年物件の改修や用途変更申請（124㎡のため必須）に費用がかかります。
💰 想定年間利益シミュレーション（民泊新法 120日運用）
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用途地域の制約を反映し、週末利用に限定される年間120日運用を前提とします。
⚠️ 契約前に確認するポイント（規制と事業継続性）
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最重要１：定期借家契約の再契約可能性:
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2年間の事業終了後、再契約できる可能性について、オーナーの意向を文書で確認してください。3.5年で回収する計画のため、再契約できなければ事業は成立しません。
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最重要２：豊島区条例の詳細確認:
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賃貸借契約を結ぶ前に、豊島区役所の民泊窓口で、学校等との距離や**具体的な運営可能日数（特に規制緩和の予定の有無）**を必ず確認し、年間120日以上の運用が可能か精査してください。
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用途変更と民泊新法適合コスト:
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124.09㎡は100㎡超のため、建築基準法上の用途変更確認申請が必須です。また、築66年物件を民泊新法に適合させるための消防設備設置費用を含めた改修コストを詳細に見積もってください。
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