この物件は、愛知県名古屋市中川区に位置する築50年の木造戸建てです。89.62㎡の4DKという広さで、**「ペット相談可」**とされています。最寄り駅（伏屋駅）からは徒歩21分と少し離れていますが、生活利便性は高いエリアです。
最大の課題: 築50年の旧耐震基準物件であるため、耐震性の確保と、それに伴う旅館業法（簡易宿所）の許可取得コストが非常に高くなるリスクがあります。また、民泊利用時の初期費用が「礼金1ヶ月・保証金2ヶ月（償却100%）」と、初期の資金回収リスクが高い設計となっています。
事業計画の前提: 築古リスクを考慮しつつも、名古屋駅へのアクセスを考慮し、宿泊単価は保守的な18,000円、稼働率は70%を設定します。築古物件の改修、消防設備、耐震補強のリスクを見込み、初期投資総額は400万円と想定します。
🏡 物件情報（民泊利用時）
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URL: https://suumo.jp/chintai/bc_100477354862/
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所在地: 愛知県名古屋市中川区大当郎３丁目
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交通アクセス: 近鉄名古屋線「伏屋駅」徒歩21分
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間取り/専有面積: 4DK / 89.62㎡
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建物構造: 木造 2階建
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築年月: 1976年10月（築50年）
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賃料: 月額 68,000円
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駐車場: なし（近隣確保が必要）
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合計固定費（月額・概算）: 75,000円/月（賃料6.8万円＋駐車場・雑費概算）
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初期費用（民泊利用時）:
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礼金1ヶ月 (¥68,000)
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保証金2ヶ月 (¥136,000 - 償却100%)
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特記事項:
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保証会社利用必須（民泊利用時：フォーシーズ初回100%）。
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民泊利用時、消費税加算あり。
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築50年のため、旧耐震基準物件である可能性が極めて高い。
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📊 民泊適正評価（簡易宿所運用前提）
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総合評価：★★★☆☆（3.0/5.0） - 高い築古リスクと高額償却を乗り越える必要あり
✅ メリット（強み）
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広さ: 89.62㎡の4DKは、ファミリーやグループの受け入れに適しており、高単価運用が可能です。
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低賃料: 賃料6.8万円は、名古屋市内の戸建としては比較的安価です。
❌ デメリット（リスク）
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最大リスク：耐震適合性: 築50年の旧耐震物件です。簡易宿所許可取得に際し、耐震診断・耐震補強工事を求められるリスクが極めて高く、このコストが事業の最大の障壁です。
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高額償却: **保証金2ヶ月分（約13.6万円）が償却100%**で返金されないため、初期の資金負担とリスクが非常に高いです。
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消費税加算: 民泊転貸利用により、賃料に消費税10%が加算される可能性があり、固定費が増加します。
💰 想定年間利益シミュレーション（簡易宿所運用）
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名古屋市内へのアクセスを考慮し、稼働率70%、単価18,000円を設定します。
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年間固定費（賃料・概算）:
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¥900,000
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¥75,000/月 12ヶ月
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宿泊単価（ADR）:
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¥18,000
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稼働率（年間宿泊数）:
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70%（年間255泊）
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年間売上予測:
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¥4,590,000
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年間運営費（売上の30%）:
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¥1,377,000
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想定年間営業利益:
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¥2,313,000
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（売上4,590,000円 - 運営費1,377,000円 - 固定費900,000円）
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総初期投資額（概算）:
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約400万円
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内訳：初期契約金（償却費込）＋築古物件の耐震・消防・フル改修・家具家電費
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投資回収期間:
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約1.73年（約1年9ヶ月）
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（4,000,000円 2,313,000円）
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⚠️ 契約前に確認するポイント（最重要：償却と耐震）
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最重要１：保証金償却100%の確認:
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契約時に支払う保証金2ヶ月分（約13.6万円）が、退去時に一切返金されない償却金であることを仲介業者に再度確認し、許容できるか判断してください。
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最重要２：耐震適合性診断:
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築50年物件は、旅館業法適合化の初期段階で、必ず建築士による耐震診断を実施してください。耐震改修費用が事業化コストの大部分を占めるリスクがあります。
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許認可と転貸の承諾:
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賃貸借契約書に、旅館業法（簡易宿所）に基づく転貸事業を行うことをオーナーが明確に承諾している旨を明記してください。
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消費税加算:
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民泊利用時に賃料に加算される消費税分を事前に確認し、正確な固定費を把握してください。
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