🏡 物件情報（民泊利用時）
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URL: https://www.homes.co.jp/chintai/room/1e65032e05ba54507542440eed5b64ad94d74b87/
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所在地: 京都府京都市東山区林下町438-3
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交通アクセス: 京阪本線「祇園四条駅」徒歩10分
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間取り/専有面積: 4DK（4階・5階メゾネット） / 85.82㎡
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建物構造: マンション 5階建（4階・5階使用）
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築年月: 1983年7月（築43年、旧耐震の可能性が高い）
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賃料: 月額 98,000円
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合計固定費（月額）: 98,000円/月
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初期費用: 敷金/礼金：なし / なし
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特記事項:
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民泊相談可、事務所利用可、ペット相談可。
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借主都合の1年未満解約時、違約金あり（賃料2ヶ月分）。
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📊 民泊適正評価（簡易宿所運用前提）
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総合評価：★★★★★（4.5/5.0） - 立地、広さ、低コストの三要素が圧倒的
✅ メリット（強み）
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立地: 祇園四条駅徒歩10分。八坂神社、清水寺、観光の中心地であり、通年で極めて高い観光需要が見込めます。
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超低初期費用: 敷金・礼金なし。初期の契約時負担を最小限に抑えられます。
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高単価ポテンシャル: 85㎡のメゾネット構造は、ファミリーやグループ（6～8名）に最適で、京都一等地での**高額設定（¥30,000以上）**が可能です。
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用途変更不要: 85.82㎡は100㎡以下であるため、建築基準法上の用途変更確認申請が原則不要です。
❌ デメリット（リスク）
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最大リスク：築古と耐震性: 築43年のため、旧耐震基準の可能性が高く、簡易宿所化に際して耐震診断・補強費用が高額となるリスクがあります。
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水濡れリスク: 備考に「北面及び南面の窓・ダクトについて、過去に雨水の侵入が発生した事を借主は確認・了承した事とする」とあり、雨漏り・水濡れによる修繕リスクを借主が負う可能性があります。
💰 想定年間利益シミュレーション（簡易宿所運用）
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京都の超一等地として、稼働率75%、単価30,000円を設定します。
⚠️ 契約前に確認するポイント（最重要：許認可とリスク）
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最重要１：旅館業法・用途地域の確認:
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京都市の旅館業窓口にて、物件所在地（東山区林下町）の正確な用途地域を特定し、簡易宿所運営が可能か否かを必ず確認してください。祇園近隣は規制が厳しく、事業の可否に関わります。
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最重要２：民泊条件の詳細確認:
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**「民泊をされる方は、必ずお読みください」の別紙資料を入手し、オーナーが旅館業法に基づく転貸（簡易宿所）**を明確に承諾しているか確認してください。
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築古リスクと改修コスト:
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築43年のため、耐震診断を行い、簡易宿所化に必要な耐震補強工事、消防設備設置、および水濡れリスクに対応するための改修の概算費用を、初期投資計画に含めてください。
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水道料金:
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「水道料金は2ヶ月毎に管理会社より請求」とあるため、民泊利用による高額な水道料金が、賃料とは別に請求されることを確認してください。
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