この物件は、栃木県日光市に位置する築47年（1978年築）の木造戸建てです。建物面積は116.35㎡、間取りは5LDKと非常に広大で、「民泊利用相談可」「ペット相談可」「駐車場3台」という、日光・鬼怒川観光を目的とする大型グループや多頭飼いのペット連れに最適な条件が揃っています。
最大の強み: 賃料が月額6.4万円と破格の安さであり、敷金礼金もなしという、初期費用を極めて低く抑えられる点が最大の魅力です。大型物件であるため、ファミリー層やグループによる高単価運用が可能です。
事業計画の前提: 日光・鬼怒川という有名観光地の需要と、大型・ペット可というコンセプトを活かし、高い稼働率75%、単価30,000円を設定してシミュレーションを行います。築古物件のため、改修費・初期費用総額は300万円と想定します。
🏡 物件情報（民泊利用時）
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所在地: 栃木県日光市川室
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交通アクセス: 東武鬼怒川線「大桑駅」（徒歩不明）
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間取り/専有面積: 5LDK / 116.35㎡
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建物構造: 戸建て
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築年月: 築47年（1978年頃）
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賃料: 月額 64,000円
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合計固定費（月額）: 64,000円/月
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初期費用:
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敷金/礼金：なし / なし
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特記事項:
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民泊利用相談可、ペット相談可、駐車場3台。
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現在リフォーム中（2025年12月完了予定）。
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鬼怒川や日光にアクセス良。
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📊 民泊適正評価（簡易宿所運用前提）
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総合評価：★★★★★（5.0/5.0） - 低固定費、高面積、好立地の三拍子が揃う
✅ メリット（強み）
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超低コスト: 賃料が破格の6.4万円で、敷金礼金なし。初期費用とランニングコストを最大限に抑制できます。
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高収益性: 116㎡の広大さと、日光・鬼怒川観光の需要により、高単価・高稼働が見込め、投資回収が極めて短期間です。
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ターゲット層の優位性: 5LDK、駐車場3台、ペット可は、競合の少ない大型グループ・ペット連れファミリーという高付加価値な層を独占できます。
❌ デメリット（リスク）
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用途変更確認申請: 116.35㎡は建築基準法上の用途変更確認申請が必須の面積（100㎡超）。申請費用と期間が初期投資計画に含まれる必要があります。
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築古リスク: 築47年（1978年築）で旧耐震基準の可能性があるため、旅館業法適合化に際し、耐震診断や改修を求められるリスクがあります。リフォーム済みとあっても、構造的な部分に影響する可能性はあります。
💰 想定年間利益シミュレーション（簡易宿所運用）
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日光・鬼怒川の大型、ペット可物件として、稼働率75%、単価30,000円を設定します。
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年間固定費（賃料）:
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¥768,000
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¥64,000/月 12ヶ月
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宿泊単価（ADR）:
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¥30,000（5LDK、大型グループ、ペット可を反映）
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稼働率（年間宿泊数）:
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75%（年間274泊）
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年間売上予測:
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¥8,220,000
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年間運営費（売上の30%）:
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¥2,466,000
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想定年間営業利益:
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¥4,986,000
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（売上8,220,000円 - 運営費2,466,000円 - 固定費768,000円）
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総初期投資額（概算）:
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約300万円
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内訳：初期契約金（ほぼゼロ）＋用途変更/消防設備設置/家具家電・内装仕上げ費（300万円）
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投資回収期間:
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約0.60年（約7.2ヶ月）
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（3,000,000円 4,986,000円）
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⚠️ 契約前に確認するポイント（用途変更と築古リスク）
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最重要：用途変更確認申請: 116.35㎡は100㎡を超えるため、旅館業法許可申請前に建築基準法上の用途変更確認申請が必須です。建築士に依頼し、この申請の費用（数十万円）と期間を必ず事業計画に含めてください。
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リフォーム内容と耐震性:
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リフォーム中の物件であるため、リフォーム完了図面を取得し、水回り、消防設備、内装制限に関する適合状況を確認してください。
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築47年物件は旧耐震基準の可能性があるため、用途変更確認申請時に、特定行政庁から耐震診断や改修を求められないか、建築士を通じてリスクを確認してください。
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