東京都葛飾区奥戸に位置する築15年10ヶ月の木造戸建てです。駅からは徒歩25分以上と非常に遠いですが、「民泊相談」が可能であり、築浅（2010年築）の戸建てで、かつ駐車場・駐輪場・バイク置場が全て無料という、都心近郊のファミリー層や車利用のグループをターゲットにする上で最高の条件が揃っています。
最大の強み: 都内の戸建てとしては築浅で、仲介手数料が不要です。これにより初期投資を低く抑えられ、高い収益性が期待できます。
事業計画の前提: 築浅の戸建て（60㎡）を活かし、**旅館業法（簡易宿所）**での運用を前提とします。
🏡 物件情報（民泊利用時）
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URL: https://house.goo.ne.jp/rent/ap/detail/0/13122/6987095532/00278375/x06987095532.html
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所在地: 東京都葛飾区奥戸３丁目
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交通アクセス: 小岩駅ほか 徒歩25分〜26分（車利用前提）
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間取り/専有面積: 2LDK / 60㎡
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築年月: 2010年3月（築15年10ヶ月）
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賃料: 月額 130,000円
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合計固定費（月額）: 130,000円/月
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特記事項: 民泊相談可能、仲介手数料不要、駐車場無料付帯。民泊利用の場合、敷金2ヶ月分（償却）が条件。
📊 民泊適正評価（旅館業法運用前提）
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総合評価：★★★★☆（4.5/5.0）
✅ メリット（強み）
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回収期間の短さ: 保守的な設定でも約1年4ヶ月で投資回収が見込める、優れた収益性。
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初期費用優遇: 仲介手数料不要で、初期の資金負担を大幅に軽減。
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築浅・好設備: 築15年と新しく、故障リスクが低く、追焚機能やエアコン付き。
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駐車場無料: 駅遠のデメリットを打ち消し、車での観光客需要を確実に獲得。
❌ デメリット（リスク）
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駅から遠い: 徒歩25分以上は、車を運転しない観光客にとっては大きなハンデとなります。
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敷金償却: 民泊利用の場合、敷金2ヶ月分（26万円）が償却され、解約時に戻りません。
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用途変更: 60㎡の広さがあるため、旅館業法許可時に建築基準法上の用途変更確認申請が必要となる可能性が高いです。
💰 想定年間利益シミュレーション（保守的見通し）
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駅から遠い立地を考慮し、稼働率60%、単価20,000円を設定します。
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年間固定費（賃料）:
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¥1,560,000
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¥130,000/月 12ヶ月
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宿泊単価（ADR）:
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¥20,000
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稼働率（年間宿泊数）:
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60%（年間219泊）
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（365日 0.60）
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年間売上予測:
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¥4,380,000
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年間運営費（売上の30%）:
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¥1,314,000
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想定年間営業利益:
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¥1,506,000
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総初期投資額（概算）:
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約200万円
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内訳：初期契約金（敷礼償却分など約45万円）＋許認可/消防設備設置/家具家電費（155万円）
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投資回収期間:
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約1.33年（約1年4ヶ月）
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（2,000,000円 1,506,000円）
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⚠️ 契約前に確認するポイント（民泊相談の詳細と用途変更）
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民泊相談の明確化:
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**「民泊相談」**の文言が、旅館業法（簡易宿所）の許可取得を含む転貸としてオーナーが承諾しているか、詳細を文書で確認してください。
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用途変更の必要性:
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60㎡の広さがあるため、旅館業法の許可取得時に、建築基準法上の用途変更の確認申請が必要となる可能性が高いです。契約前に建築士に確認し、その費用と期間を事業計画に含めてください。
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