この物件は、岐阜県中津川市に位置する築29年の木造平屋建てです。建物面積68.75㎡の2LDKとファミリーや少人数グループに使いやすいサイズで、「民泊相談可」「敷金礼金なし」「仲介手数料なし」という、初期投資を極めて抑えられる超優良な賃貸条件が揃っています。
最大の強み: 賃料が月額5.4万円と非常に安価で、敷金礼金、仲介手数料が全てゼロという、資金調達リスクを最小限に抑えられる点が最大の魅力です。また、建物面積が100㎡以下であるため、旅館業法（簡易宿所）の許可取得時に建築基準法上の用途変更確認申請が原則不要となり、時間とコストを大幅に削減できます。
事業計画の前提: 民泊需要が高まりつつある中津川エリアにおいて、戸建て、駐車場2台可、生活利便性が高い（スーパー徒歩2分）という強みを活かします。宿泊単価は保守的に15,000円、稼働率は65%を設定し、初期投資総額は150万円と想定します。
🏡 物件情報（民泊利用時）
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所在地: 岐阜県中津川市苗木字本町
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交通アクセス: JR中央本線「中津川駅」（バス停徒歩3分）
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間取り/専有面積: 2LDK / 68.75㎡（平屋）
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建物構造: 木造
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築年月: 築29年（1996年頃）
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賃料: 月額 54,000円
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駐車場: 月額 3,000円（2台分）
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合計固定費（月額）: 57,000円/月
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初期費用:
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敷金/礼金/仲介手数料：すべてなし
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特記事項:
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民泊相談可、ペット要相談、自主管理、手直し無しで使用できるほど綺麗。
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スーパー（バロー）徒歩2分、コンビニ徒歩3分。
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📊 民泊適正評価（簡易宿所運用前提）
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総合評価：★★★★★（5.0/5.0） - 低リスク・高リターンを実現する理想的な物件
✅ メリット（強み）
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驚異的な初期費用: 敷金・礼金・仲介手数料が全てゼロ。初期投資はほぼ家具家電と許認可費用のみで済むため、参入障壁が非常に低い。
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超低ランニングコスト: 月額固定費が5.7万円と、都心部のワンルーム並みの安さ。
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用途変更不要: 68.75㎡は100㎡以下のため、建築基準法上の用途変更確認申請が原則不要。
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築浅・良質: 築29年で、リフォーム不要なほど綺麗という情報は、初期改修コストと将来の修繕リスクを抑える上で有利。
❌ デメリット（リスク）
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地域需要: 中津川市という地域特性上、観光需要が季節やイベントに左右されるリスクがあります。
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自主管理: オーナーが自主管理のため、緊急時の対応スピードが遅れる可能性があります。
💰 想定年間利益シミュレーション（簡易宿所運用）
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中津川エリアの戸建てとして、稼働率65%、単価15,000円を設定します。
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年間固定費（賃料・駐車場）:
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¥684,000
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¥57,000/月 12ヶ月
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宿泊単価（ADR）:
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¥15,000（広さ、清潔さ、駐車場ありを反映）
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稼働率（年間宿泊数）:
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65%（年間237泊）
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年間売上予測:
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¥3,555,000
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年間運営費（売上の30%）:
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¥1,066,500
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想定年間営業利益:
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¥1,804,500
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（売上3,555,000円 - 運営費1,066,500円 - 固定費684,000円）
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総初期投資額（概算）:
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約150万円
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内訳：初期契約金（ゼロ）＋許認可/消防設備設置/家具家電・内装仕上げ費
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投資回収期間:
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約0.83年（約10ヶ月）
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（1,500,000円 1,804,500円）
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⚠️ 契約前に確認するポイント（民泊相談の詳細）
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民泊相談の明確化:
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**「民泊相談可」**の文言が、旅館業法（簡易宿所）の許可取得を伴う転貸としてオーナーから明確に承諾されているか、賃貸借契約書に明記されるかを確認してください。
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消防法適合性:
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平屋であっても、簡易宿所として必要な自動火災報知設備、消火器の設置など、消防法適合にかかるコストを見積もり、初期投資額に含まれていることを確認してください。
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ペット条件:
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「ペット要相談（別途費用あり）」とあるため、民泊ゲストのペット利用を許可する場合、賃貸人への追加費用や敷金増額の条件を明確にしてください。
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